三学不動産:弊社の宅地建物取引業務は、お客様・ご家族様における次のライフステージへの移行を計画するうえで、新しい体験・実現したいライフスタイル(御社ビジネススタイル、メディカルサービススタイル)と社会基盤施設との関わりによる安心・安全に近づけるため、不動産の購入又は売却を考えるお客様のビジョン(展望)と個別性の強い『資産』である不動産の所有権を始めとする権利義務関係を、不動産取引の契約手続という成果物に向けてアシストします。(弊社が考える、宅地建物取引業と建設業との違い)
 暮らしにおける「人が住まい、街を利用する」目的において、その地域の社会基盤施設、医療施設・社会福祉施設等、学校その他の整備と共に、産業・観光・娯楽などの商業集客施設により、調和され移り変わる「文化と人の教養が育まれる都市の生活」に対して、弊社は「人と街が共生する」ための「人と街を結ぶ」役割を持ちたいと考えます。

三学不動産 ライフアシスト  ビジネスアシスト

 ご挨拶 合同会社三学不動産 代表社員:大西啓貴

 ライフステージの移行により不動産の購入・売却をお考えになられるお客様の背景には、仕事上の理由、ご家族様との日々の生活のあり方を見直したい(問題解決)、文化的な刺激に触れて生活したい、ペットと一緒に暮らしたいなど、お客様・ご家族様が望む、新しい体験・実現したいライフスタイルに対する想いへの個別の事情など、価値観に基づく、その優先順位と金銭支出を含めたバランス感覚の違いは、お客様ごと・世帯ごとに異なりがあります。

 暮らしにおける「人が住まい、街を利用する」目的において、その地域の社会基盤施設、医療施設・社会福祉施設等、学校その他の整備と共に、産業・観光・娯楽などの商業集客施設により、調和され移り変わる「文化と人の教養が育まれる都市の生活」に対して、弊社は「人と街が共生する」ための「人と街を結ぶ」役割を持ちたいと考えます。

 社会とステークホルダー(利害関係者)における価値観の多様性のもと、「人が社会に生きる」+「人間らしさ」のうえで、共に求められる「ビジョンと安全網」の仕組み、その根底には「人が中心の街創り」を求められる。

 これが弊社の理念と経営デザインを形成する要素への自らの思考の軸になります。

 私に民法全般、不動産登記と契約関係、会社法と商業登記、民事訴訟関連等の法律を教えて下さいました司法書士 海老原幸夫先生及び司法書士 小山弘先生、並びに弊社の経営デザインのビジョンを描く自己革新のキッカケを強く意識させてくれた、経営品質協議会/(公益財団)日本生産性本部様、有難うございました。

- 外部リンク -

・経営品質協議会/公益財団法人日本生産性本部 様「顧客価値による経営革新

司法書士 海老原幸夫 先生 埼玉県さいたま市 登記及び裁判関連業務(簡易裁判所訴訟代理等関係業務認定司法書士)

司法書士 小山弘 先生 東京都千代田区 登記及び裁判関連業務(簡易裁判所訴訟代理等関係業務認定司法書士)

診療所開設サポート

 ライフアシスト

住まいの売買(購入・売却)要点相談、不動産取引契約の仲介・代理、価格査定(現地調査)

 クライアント様からの相談にある「不動産・住宅を所有するうえでのロケーション(立地)には、どのような事を考えればよいのか?」に対して、

 弊社では、「例えば、一般的に年齢が50代・60代前半での不動産購入時には、住まわれる家族構成の数(別居のお子様を含め)を最大値で考える傾向も見られますが、購入時に、お客様の20年後のライフステージでのイベント(行事)や変化なども考慮のうえ、納得したうえで土地(住環境、立地・ロケーション)と建物・住宅を探してみましょう。」という視点と、

「ご家族様に、ご自宅へお帰りいただくまでの経路の安全、その要件を含めて考えませんか?」という視点を併せて伝えておりますが、

 これはロケーション(立地)には、国土交通省:地価公示の価格等にも示されるように、「資産価値」での評価も併せて存在しており、例えば、道路によって環境が大きく変わるように、住宅地・商業地域の別を問わず、道路の連続性や系統性が、土地の利用に大きな影響を与えている事も含まれています。

※ 補足:地価公示の価格とは、土地の売り手・買い手の双方に売り急ぎ、買い進み等の特殊な事情が無い取引で成立すると認められる「正常な価格」であり、使用・収益をする権利(例示:賃貸借・使用貸借等)が設定されていない更地(土地のみ)の価格をいいます。

 地方都市においては、その地域で暮らす人達の年齢が高齢側にシフトし続けて止まらない現状が存在しており、新しく土地区画整理事業が行われて道路構造物などが綺麗に整備された施工地区内であっても、その不動産所有者の事情による、土地だけを維持する事への体力的及び金銭的な限界も含め、土地を分筆などのうえで不動産の売却が行われ、その地域に別の場所から移り住んできた家族による新しい住民が誕生している現実も見られます。

 

・分譲マンションの建物の資産価値は、建築後15年~20年をかけて大きく減少します。

・一戸建て木造住宅の資産価値は、建築後20年をかけて、その建物の最低評価ラインまで下がります。

 

※ 「新耐震基準」が適用されたのは、1981年(昭和56年)6月1日以降に建築確認を受けた建物に対してとなります(1995年の阪神・淡路大震災を受けて建築基準法及び施行令が改正された2000年(平成12年)6月1日以降に建築確認を受けた建物は「新・新耐震」とも言われます)。

不動産査定に向けた現地調査での床下確認では、配管類を壊さないように気を付けながら・・・。写真:基礎立ち上がり高さはH350mm(35cm)。

撮影:三学不動産

※ 参考資料

1、都道府県庁所在地における住宅地平均価格(単位:円/㎡)※ 平均です。

仙台市 平成29年公示平均価格 8万200円/㎡

    平成28年公示平均価格 7万5,100円/㎡

2、都道府県庁所在地における商業地最高価格(単位:円/㎡)

仙台市 平成29年公示最高価格 282万円/㎡

    平成28年公示最高価格 248万円/㎡

3、宮城県 主な市の人口数・世帯数、並びに地価平均変動率及び地点数内訳

人口数・世帯数

・仙台市(人口:108万人、50万4千世帯、1世帯あたり2.1人)

・石巻市(人口:14万7千人、6万1千世帯、1世帯あたり2.4人)

・気仙沼市(人口:6万5千人、2万6千世帯、1世帯あたり2.5人)

・名取市(人口:7万7千人、2万9千世帯、1世帯あたり2.6人)

・大崎市(13万3千人、5万世帯、1世帯あたり2.6人)

 

(1)住宅地 平成29年

市町村名 前年地価平均変動率 上昇地点 横ばい地点 下落地点 総継続地点数
宮城県全体 +2.4% 284 53 64 401
仙台市 +4.0% 206 215
石巻市 +0.3% 11 11 24
気仙沼市 +0.7%
名取市 +2.5% 12 15
大崎市 -1.1% 12

(2)商業地 平成29年

市町村名 前年地価平均変動率 上昇地点 横ばい地点 下落地点 総継続地点数
宮城県全体 +4.7% 95 13 29 137
仙台市 +9.0% 72 74
石巻市 +1.1% 12
気仙沼市 +0.8%
名取市 +2.4%
大崎市 -2.6%

待って!「建物を解体して更地」にしてから土地を売却する方法は、解体工事費用以外にも、増える税金があります。

 土地や建物を売却したときの譲渡所得に対する税金は「分離課税」とされて給与所得などの他の所得と区別されて計算されます。

 課税譲渡所得金額には「自分の住んでいる家屋と土地」を売却したときの特別控除(通年年数その他の要件有り。最高で3000万円、「マイホームを売却して譲渡益がある場合」)があります。

※ 譲渡所得金額の計算方法

 譲渡所得金額=譲渡価額-(取得費+譲渡費用)-特別控除

取得費:不動産の取得に要した購入代金、仲介手数料、登記費用、不動産取得に伴う税金などの合計金額。但し、建物の場合には、減価償却費相当額を差し引く。

譲渡費用:不動産の売却のための仲介手数料や登記費用(但し、譲渡する物件の抵当権抹消費用は含まれない)、印紙税など、売却に伴う費用。

 

「自分の住んでいる家屋と土地」を売却したことが最高3000万円の特別控除の要件の1つになっていますので、建物を解体して更地にして土地だけを売却する前に課税譲渡所得金額を併せて考えてから判断しても遅くはないので、課税譲渡所得金額についての要件につきましては、お近くの税務署へご相談ねがいます。

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※ 不動産売買取引の業務フロー(参考例:個別の事情により追加項目等、異なります。)

売買契約・売買媒介(仲介)業務フロー

売却希望者様からの売却相談受付

・理由や動機などを教えて下さい。

 

購入希望者様からの購入相談受付

・理由や動機などを教えて下さい。

 
希望条件の整理   希望条件の整理
 
物件調査   購入資金計画
   
当事者の本人確認、価格査定  
   
媒介契約締結(書面)  
   
売り出し広告

物件成約状況

確認など

物件紹介
 
物件案内準備、助言   物件案内
   
 

媒介契約締結(書面)

   

条件交渉・諸条件見直し

売渡承諾

意思の合致

条件交渉・諸条件見直し

購入申し込み

   
 

建物状況調査

瑕疵保険・適合証明確認等

   
重要事項説明   重要事項説明
 
売買契約締結   売買契約締結
   
  住宅ローン本申込み
   

決済・引き渡し

ローン:抵当権・根抵当権の抹消

所有権移転

決済・引き渡し

ローン:抵当権・根抵当権の設定

出典:全国宅地建物取引業協会連合会

ー 不動産媒介(仲介)契約の意義 ー

 不動産媒介契約とは「売買当事者から宅地又は建物の売買、交換、賃貸の依頼を受けた」ときに交わす契約ですが、その主旨は「売買当事者の依頼目的に沿って、売買契約等において、当事者間の取引条件を調整して双方の意思が合致するように努力する」ことです。

 不動産媒介(仲介)契約は、不動産の売却希望者・購入希望者が宅地建物取引業者に依頼する業務内容や不動産仲介手数料などを契約書によって書面で明確にすることによって、不動産仲介業務に関するトラブルの未然防止を目指します。

 不動産仲介業務の依頼を受けた宅地建物取引業者には、媒介契約の契約が宅地建物取引業法第34条の2を根拠に法的に義務付けられています。

不動産媒介(仲介)
宅地建物取引業界でいう「片手取引」

売主様側の媒介(仲介)事業者と、買主様側の媒介(仲介)事業者とが別となって、不動産取引の調査及び交渉を行うため、売主様と買主様との「対等」な関係を望むことができる。

※ 媒介(仲介)契約を締結するのは、
1、売主希望者(黄色)と
売主希望者側の宅建業者(青色)
2、買主希望者(赤色)と
買主希望者側の宅建業者(赤色)

不動産媒介(仲介)
宅地建物取引業界でいう「両手取引」

宅地建物取引事業者1社だけで、売主様及び買主様の両方の媒介(仲介)を行うケース。

※ 媒介(仲介)契約を締結するのは、
1、売主希望者(黄色)と宅建業者(白色)
2、買主希望者(赤色)と宅建業者(白色)

不動産「売却」をご検討のお客様へ

①所有不動産を売却する理由・動機の明確化

②売主様の戦略上、不動産が有する「資産価値」に繋がる客観的なポイントはどこにあるのか等、所有不動産の事実を踏まえて可視化する。

また、売却条件との関係で、譲れるポイントと譲れないポイントの明確化 

不動産「購入」をご検討のお客様へ

①不動産購入を考えている理由・動機の明確化

②お客様のライフステージの移行によるイベント(行事)と変化予測

③住宅ローン借入可能額及びその金利の完済に向けて ~

④金融・住宅ローン、住まい給付金 ~

 

不動産取引の媒介(仲介)契約における3つの形式
  一般媒介契約 専任媒介契約 専属専任媒介契約

契約の仕組み

他の事業者への依頼

重ねての媒介依頼をできる

(宅建業法)

重ねての媒介依頼はできない

(宅建業法)

重ねての媒介依頼はできない

(宅建業法)

契約の仕組み

自己発見取引

認められる

(宅建業法)

認められる

(宅建業法)

認められない

(宅建業法)

有効期間

3ヶ月以内

(国土交通省告示:標準媒介契約約款)

3ヶ月以内

(宅建業法)

3ヶ月以内

(宅建業法)

事業者の義務

契約の相手方の積極的探索義務

任意

指定流通機構への登録を約束した場合は、その登録義務を負う

(標準媒介契約約款)

7日以内に指定流通機構への登録義務がある(宅建業法)

注意:上記7日以内の範囲内で媒介依頼者と合意した期間があれば、その期間内に登録義務を負う(標準媒介契約約款)

5日以内に指定流通機構への登録義務がある(宅建業法)

注意:上記5日以内の範囲内で媒介依頼者と合意した期間があれば、その期管内に登録義務を負う(標準媒介契約約款)

事業者の義務

業務処理状況の報告義務

2週間に1回以上の報告義務を負う(宅建業法)

注意:上記の範囲内で依頼者と合意した期間があれば、その頻度で文書又は電子メールの方法による報告義務を負う

(標準媒介契約約款)

1週間に1回以上の報告義務を負う(宅建業法)

注意:上記の範囲内で依頼者と合意した期間があれば、その頻度で文書又は電子メールの方法による報告義務を負う

(標準媒介契約約款)

 

入居中の建物です。
仙台駅から五橋方面へ徒歩10分

ー 会社案内 ー

□ 商号:合同会社三学不動産

□ 住所

〒984-0051

宮城県仙台市若林区新寺1丁目6番8号

 チサンマンション第三仙台204

☎ 022-355-9844

(ご来社は、予約をお願いします。)

 月~金 9:00~18:00

  土  9:00~15:00

 メールでのお問い合わせ(不動産ジャパン)

 

□ 代表社員:大西啓貴 ー 個人資格、受講歴 等 ー

・経営品質協議会 認定セルフアセッサー

 JQAC21869/公益財団法人日本生産性本部

・宅地建物取引士 登録(東京)第240639

(H18年度宅地建物取引主任者試験合格)

・既存住宅アドバイザー(首都圏既存住宅推進協議会・東北地区中古住宅流通協議会)

・住宅ローンアドバイザー養成講座研修修了(株式会社銀行研修社)

・行政書士試験合格者(H21年度行政書士試験合格)

行政書士登録抹消|専門:医療(診療所・病院)施設開設関係、医薬品医療機器等法(旧・薬事法)、ホテル・旅館営業施設開設(生活衛生営業)関係、建設業法・廃棄物処理法(産業廃棄物)等)

・医療事務:医科

・医療関係機関等を対象にした特別管理産業廃棄物管理責任者講習修了者(医療環境系資格:公益社団法人日本医師会及び公益財団法人日本産業廃棄物処理振興センターによる共催)

 

□ 業務案内

1、不動産業|宅地建物取引業務

1、不動産の有効利用に関する企画及び調査並びにコンサルティング

1、事業用不動産施設の開設及び移転サポート

1、経営コンサルティング業

1、インターネットホームページ制作

 

□ 法人所属団体

・公益社団法人全国宅地建物取引業協会連合会

・公益財団法人東日本不動産流通機構

・公益社団法人全国宅地建物取引業保証協会

・公益社団法人宮城県宅地建物取引業協会

・宅地建物取引業免許 宮城県知事免許(1)第6346号

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