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人工知能で資産価値を知る

診療所開設サポート

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 クライアント様の相談にある「施設開業の立地には、どのような事を考えればよいのか?」に対して、弊社では「患者様(ペイシェント)、お客様・サービス利用者様に、お越し頂くときから自宅へお帰りいただくまでの安全、その要件を含めて考えませんか?」と伝えています。

 20年後の未来との関係において、2040年までの全国の各市区町村の将来推計人口資料(国立社会保障・人口問題研究所)は、日本の少子高齢社会及び人口減少が本格的に始まり、圏域及び地域の人口構造の変化による生活本拠の場所的変化も予測され、それは二次医療圏及び一次医療圏における患者様(ぺーシェント)、お客様・サービス利用者様、従業員スタッフ様の確保等との関係も生じるため、トップダウンにより組織の舵取りを行う経営責任者様の立場において、ご自身の組織マネジメントの方針及び事業展望と地方自治体における行政政策にも意識を向ける必要があると考えます。

 例えば、医療・社会福祉事業、生活衛生関係営業(食品・飲食、理美容所、旅館・ホテル・簡易宿泊所その他)のサービス産業等、事業施設を開業する、スタートした事業を持続的発展させる、融資を受けて施設開業等の事業資金とする借入金及びその利息を完済させるという目的からも繋がりますが、不動産には圏域及び地域の将来推計人口及び人口流動によって、地方自治体における街路築造工事・新しく土地区画整理事業等による都市計画の街並み形成の影響を受けながらも存在する「資産価値」という側面、並びに事業用不動産であれば「経済的利益貢献」の高い施設機能への増進をも含み、出資者・契約関係者等によるステークホルダー・利害関係者の影響を受けます。

 

ー 事業計画(例示、抜粋)ー

1、企画調査段階

(1)市場調査:市場背景、資料収集

①立地調査分析

ⅰ)地域評価

例示:ルート、地域特性、代替施設調査 ~

②経営理念、事業構成の設定

例示:投資総額の想定、回収期間、施設グレード ~

(2)基本条件分類:予測適正規模の検討及び事業構成の検討・設定

①立地分析・調査に基づく検討

ⅰ)立地評価

例示:交通状況、社会環境、日影、気象条件 ~

②不動産基本条件の設定

ⅰ)事業構成

③一次試算

ⅰ)事業成立性の検討

例示:標準コストによる試算、投資総額の設定(レベル:荒) ~

   ↓

 投資規模の決定は、経営判断である。

 

2、基本計画段階

(1)業務化計画:ハードウェア、ソフトウェア

①資金規模及び設計の検討・設定

ⅰ)内部要求機能

②収支計画

ⅰ)採算性検討

③運営計画

ⅰ)運営システムの検討

(2)基本設計:事業構成計画、分析・評価

 

 以下、記載を割愛します。

 

 融資制度について、例えば医療施設・社会福祉施設等(介護老人福祉施設、有料老人ホーム等)における経営主体と、医薬品、医療機器等の品質、有効性及び安全性の確保等に関する法律(薬機法:参考・調剤薬局、GMP、GQP・GVP等)の適用を受ける経営主体とでは、個人事業主・医療法人・社会福祉法人又は会社等の別を問わず、ガバナンスのあり方だけでなく、例えば融資制度において、独立行政法人として融資制度を実施している際には経営主体の事業内容以外にも行政庁による根拠の違いが融資実施機関の違いとなって存在します。

 独立行政法人福祉医療機構様 → 厚生労働省

 独立行政法人住宅支援機構様 → 国土交通省

 

例示:不動産取引における売買契約では、

① 売主様(所有者)の側による査定に基づく売り出し価格

・当事者の実在性(虚無人の排除)

・権利義務関係の整理

・担保権者(抵当権者、根抵当権者)との関係で、債務の残額と売却価格によっては、別途、任意売却による手続が必要になるかも・・・

・隠れた瑕疵の有無等

・相続による不動産において、当該不動産が共同相続されている場合には、他の相続人を含めた全員が売却する意思が必要

 

② 買主様の側において、自らの組織マネジメントにおける方針及び事業展望を考慮のうえ、

・借入金及びその金利の完済に向けて無理なく支払い続けられる返 済金額(及び事業を持続的発展させるうえでの人件費・経費等の支払金額)の目安

・環境・交通手段その他の調査項目に基づいて、法令上の制限、事実上の制限、価格、資金計画・融資返済計画(金利、返済方法:元金均等返済or元利均等返済)

・各契約の締結

・各手数料(媒介(仲介)手数料関係(仲介手数料、契約書に貼付する収入印紙)、登記費用関係(土地家屋調査士、司法書士、法務局への登録免許税)、税金:不動産取得税、固定資産税、都市計画税、事業用不動産の場合は消費税・・・)

・各保険への加入(生命保険、損害保険)

・各契約の締結・権利関係の設定(抵当権、根抵当権、賃貸借、動産質権 等)に対する精査、ハザードマップ、農地転用には農業委員会による許可が必要 その他

 

 装置産業という側面を併せ持つ事業(医療・社会福祉、生活衛生関係営業・サービス産業その他)においては、その具現策に向けた計画の初期段階から土地・建物の不動産及び医療機器などの有形固定資産を含めた検討及び立地分析を含めた調査の比率が大きく、また、個人のプライバシーの確保、感染性廃棄物を含む産業廃棄物保管場所等を含み、施設開業した後から増築・減築・場所の移転など簡単にはできないため、事業構成の検討を誤ってしまうと、事業の採算性において収益の回収が難しくなります。

 検討は組織マネジメントの構築において、業務プロセスを構成するアクティビティという無形の活動の定義の明確化及びそれらの品質・予算管理に基づく予算コストと実際コストの差額の原因調査などの継続的改善に対しても求められますが、事業計画・返済計画だけでは見えない実際のコストが増加する事や従業員スタッフ様の離職率の高さによって利益を減少させ、このような視点も含めて、事業所開業プロジェクトでは俯瞰で全体をまとめる能力・役割も必要になります。

・知的資産経営:Intellecutual Assets Management

・事業継続計画:Business Continuity Planning

・Total Quality Management:総合質経営

・Activity Based Costing/Activity Based Management:活動基準原価計算/活動基準マネジメント

 

三学不動産へ ー 業務案内 ー

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・不動産の有効利用に関する企画及び調査並びにコンサルティング

・事業用不動産施設の開設及び移転サポート

・インターネットホームページ制作

 

事業用施設・店舗開設サポート、経営資源取得・整備のマネジメントコンサルティング

・知的資産経営:Intellecutual Assets Management

・事業継続計画:Business Continuity Planning

・Total Quality Management:総合質経営

・Activity Based Costing/Activity Based Management:活動基準原価計算/活動基準マネジメント

※ 補足:Activity Based Costing/Activity Based Management:活動基準原価計算/活動基準マネジメント(ABC/ABM)及びTotal Quality Management:総合質経営(TQM)は、BSC:バランスドスコアカードの中身である3つのシステムの基礎要件でもあります。

・BSC:The Balanced Scorecard|Performance Measurement System:業務評価システム

・BSC:The Balanced Scorecard|Executive Information System:経営者情報システム

・BSC:The Balanced Scorecard|Strategic Management System:戦略的経営システム

Key Performance Indicator:重要業績評価指標、及びKey Goal Indicator:重要目的達成指標については、Total Quality Management:総合質経営(TQM)及びActivity Based Costing/Activity Based Management:活動基準原価計算/活動基準マネジメント(ABC/ABM)により、プロセス・アクティビティ(活動)・タスク(作業)などに関する業務品質改善及びアクティビティ(活動)の価値分析・品質コスト改善を通じて、その方向性が導かれます。

ご 案 内

不動産の任意売却について ・・・

 不動産の任意売却と選択肢には、リスクファクター(risk factor:危険因子)の顕在化による、自己が望まない事であっても、そこに至るまでの個別の事由が内在しています。

※ 例えば、診療所又は病院の経営形態が個人事業主である契約上の債務者の方において、

ⅰ)死亡によるもの

ⅱ)事業環境の変化による業績悪化によるもの

ⅲ)大病によるもの

ⅳ)交通事故に遭い受傷された被害者の方において、後遺症の残存、医学的他覚所見及び受傷機転に基づいた後遺障害の認定又は高次機能障害などにより、従前と同一の業務が出来なくなってしまった

ⅴ)交通事故の加害者となってしまい、被害者への多額の損害賠償責任を負ってしまった

ⅵ)犯罪に巻き込まれてしまい、外因性のショックによって引き起こされた心への影響 等

 

 抵当権又は根抵当権などの担保物権が設定されている不動産について、不動産所有者の意思により当該不動産を市場で売買が成立しても、金銭債務とされている元金の返済及び利息の支払い債務の一部が残る事があります。

 但し、これだけを取り上げて、担保不動産を売却しても金銭債務の返済の一部が残ってしまう全ての不動産売却の全てを、不動産の任意売却とする事はありません。

 不動産の任意売却の概念について、その根拠は独立行政法人住宅金融支援機構様のガイドラインに理解する事ができます(独立行政法人金融支援機構様を通じて、独立行政法人福祉医療機構様から借り入れをしている場合には、独立行政法人福祉医療機構様を含みます)。

 そこには、「全額繰上償還請求」という文言があります。

 債務者の方には、民法の規定に基づき「期限の利益」という法的に認められた権利を有しております。

 しかし、債務者の方が何らかの事由によって金銭債務の返済が滞り、債権者からの請求を受け、その状態が一定期間継続した後、債務者としての「期限の利益」を失った状態にあれば、債権者としては自己が有する金銭債権の残りの全額について「一括回収」する事を目的とする手続に移ります。

 

 期限の利益を失い、全額繰上償還請求に基づき、金銭債務を担保するための抵当権の設定又は根抵当権の設定を根拠として、

ⅰ)裁判所の手続において、民事執行法に基づく不動産強制競売の手続を選択するのか

ⅱ)裁判所が関与せずに、「売買」契約という法律行為に則り、担保不動産を不動産取引市場を通じて土地・建物の売買契約の成立を目指すのか

 それは、当事者の意思によって決められます。

 

 不動産の任意売却のページ  こちらへ

ご挨拶  代表者:大西啓貴

 暮らしにおける「人が住まい、街を利用する」目的において、その地域の社会生活基盤、医療施設・社会福祉施設等、学校その他の整備と共に、産業・観光・娯楽などの集客施設により、調和され移り変わる「街の文化と人の教養が育まれる都市の生活」に対して、弊社は「人と街が共生する」ための「人と街を結ぶ」役割を持ちたいと考えます。

 社会とステークホルダーにおける価値観の多様性のもと、「人が社会に生きる」+「人間らしさ」のうえで、共に求められる「ビジョンと安全網」の仕組み、その根底には「人が中心の街創り」を求められる。

 これが弊社の理念と経営デザインを形成する要素への自らの思考の軸になります。

 私に民法、不動産の権利義務関係、契約、会社法、民事訴訟関連等の法律を教えて下さいました司法書士 海老原幸夫先生及び司法書士 小山弘先生、並びに経営デザインのビジョンを描く自己革新のキッカケを強く意識させてくれた、経営品質協議会/(公益財団)日本生産性本部様、有難うございました。

- 外部リンク -

・経営品質協議会/公益財団法人日本生産性本部 様「顧客価値による経営革新

司法書士 海老原幸夫 先生 埼玉県さいたま市 登記及び裁判関連業務(簡易裁判所訴訟代理等関係業務認定司法書士)

司法書士 小山弘 先生 東京都千代田区 登記及び裁判関連業務(簡易裁判所訴訟代理等関係業務認定司法書士)

合同会社 三学不動産 所属団体

・公益社団法人全国宅地建物取引業協会連合会

・公益財団法人東日本不動産流通機構会員

・公益社団法人全国宅地建物取引業保証協会

・公益社団法人宮城県宅地建物取引業協会

・宅地建物取引業免許 宮城県知事

 

代表者:大西啓貴 保有資格、受講歴

・経営品質協議会 認定セルフアセッサーJQAC21869/(公益社団)日本生産性本部

・宅地建物取引士 登録(東京)第240639(H18年度宅地建物取引主任者試験合格)

・既存住宅アドバイザー(首都圏既存住宅流通推進協議会)

・医科 医療事務

・医療機関等を対象とした特別管理産業廃棄物管理責任者(感染性産業廃棄物)

/(公益社団)日本医師会及び(公益財団)日本産業廃棄物処理振興センター

・行政書士試験合格者(行政書士登録抹消) (H21年度行政書士試験合格)

・住宅ローンアドバイザー養成講座2 研修修了(株式会社銀行研修社)

 事業用施設・店舗開発サポート、お客様が欲する新しい体験への実現サポート、お客様が欲する安心・問題解決へのサポート

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