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 医療社会福祉施設開設支援事業部

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〒984-0051 宮城県仙台市若林区新寺1丁目6番8号

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事業所開業支援業務、マネジメントコンサルティング

不動産業:宅地建物取引業免許業務

医療施設・社会福祉施設等、事業所開業プロジェクトでは俯瞰で全体をまとめる能力・役割が必要になります。
・事業所開業支援業務|医療:一般診療所・歯科診療所・社会福祉施設等開業サポート、マネジメントコンサルティング
  Total Quality Managemant:総合質経営  Activuty Based Costing/Activity Based Managemant:活動基準原価計算/活動基準マネジメント
  Intellecutual Assets Managemant:知的資産経営  Business Cintinuity Planning:事業継続計画

・不動産業|宅地建物取引業免許業務:土地・建物の不動産売買契約(購入・売却)・不動産賃貸借契約の代理・媒介(仲介)

三学不動産 医療社会福祉施設開設支援事業部
Webサイト作成管理者:代表者 大西啓貴(経営品質協議会認定セルフアセッサー、宅地建物取引士 登録(東京)第240639)

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 医療施設・社会福祉施設等を開業させる、スタートした事業を持続的発展させる、融資を受けて施設開業等の事業資金とする借入金及びその利息を完済させるという目的からも繋がりますが、不動産には圏域及び地域の将来推計人口及び人口流動によって、地方自治体における都市計画の街並み形成(街路築造工事、土地区画整理事業等)の影響を受けながら存在する「資産価値」という側面、並びに事業用不動産であれば「経済的利益貢献」の高い施設機能への増進をも含みます。

 また、医療施設・社会福祉施設等における経営主体と、医薬品、医療機器等の品質、有効性及び安全性の確保等に関する法律(薬機法)の適応を受ける経営主体とでは、(個人事業主又は法人の別を問わず)ガバナンスに関する視点だけではなく、融資制度を実施している機関が対象としている事業という視点においても違いが存在しますが、その中でも独立行政法人が融資制度を実施している際には、例えば厚生労働省と国土交通省という行政庁による根拠の違いも見られます。

 20年後の未来との関係において、2040年までの各市区町村の将来推計人口資料は、日本の少子高齢社会及び人口減少が本格的に始まり、圏域及び地域の人口構造の変化による生活本拠の場所的変化も予測され、二次医療圏及び一次医療圏における患者様(ペイシェント)・サービス利用者様及び従業員スタッフ様の確保との関係も生じるため、医療施設・社会福祉施設等開設の事業化の具現策につき、トップダウンにより組織の舵取りを行う経営責任者様の立場において、ご自身の組織マネジメントにおける方針及び事業展望と地方自治体の行政政策との関係にも意識をお持ち願います。

 医療行為及び老人福祉・介護等の医療・社会福祉の理論及び事実に基づいた業務オペレーションがあるように、土地・建物・道路などの不動産契約に関わる法律上の制限・契約の理論及び事実に基づいた業務オペレーション、並びに事業者として経営資源に基づく業務プロセス品質等のマネジメントにも理論があります。

 例えば、不動産取引における売買契約では、

① 売主様(所有者)の側による査定に基づく売り出し価格、当事者の実在性(虚無人の排除)、権利義務関係の整理、隠れた瑕疵の有無 等

② 買主様の側において、自らの組織マネジメントにおける方針及び事業展望を考慮のうえ、借入金及びその利息の完済に向けて無理なく支払い続けられる返済金額(及び事業を持続的発展させるうえでの人件費・経費等の支払い金額)の目安、環境・交通手段その他の調査項目に基づいて法令上の制限、価格、立地分析、資金計画・返済計画(金利、返済方法)、各契約の締結・権利関係の設定に対する精査 等

 装置産業という側面を併せ持つ医療施設・介護施設等においては、事業化の具現策に向けた計画の初期段階から土地・建物の不動産及び医療機器などの有形固定資産を含めた検討及び調査の比率が大きく、また、個人のプライバシーの確保、感染性廃棄物を含む産業廃棄物保管場所等を含み、施設開業した後から不動産の増築・減築・場所の移転など簡単にはできないため、事業構成の検討を誤ってしまうと、事業の採算性において収益の回収が難しくなります。

 検討は組織マネジメントの構築において、業務プロセスを構成するアクティビティという無形の活動の定義の明確化及びそれらの品質・予算管理に基づく予算コストと実際コストの差額の原因調査などの継続的改善に対しても求められますが、事業計画・返済計画だけでは見えない実際のコストが増加する事により利益を減少させ、このような視点も含めて、医療施設・社会福祉施設等、事業所開業プロジェクトでは俯瞰で全体をまとめる能力・役割が必要になります。

 

三学不動産 医療社会福祉施設開設支援事業部

事業所開業支援業務|医療:一般診療所(医科)・歯科診療所・社会福祉施設等開業サポート、マネジメントコンサルティング

不動産業|宅地建物取引業免許:土地・建物の不動産売買契約(購入・売却)・賃貸借契約の代理・媒介(仲介)

 ー 業務案内 ー

・宅地建物取引業免許

ⅰ)土地・建物の不動産売買契約(購入・売却)・賃貸借契約の代理・媒介(仲介)

  不動産契約における重要事項説明

・経営コンサルティング業

ⅰ)Intellectual Assets Management:知的資産経営

ⅱ)Business Continuity Planning:事業継続計画

ⅲ)Total Quality Management:総合質経営

  Activity Based Costing/Activuty Based Managemant

  :活動基準原価計算/活動基準マネジメント

※ 補足:Activity Based Costing/Activity Based Managemant:活動基準原価計算/活動基準マネジメント(ABC/ABM)及びTotal Quality Managemant(TQM)は、BSC:バランスドスコアカードの中身である3つのシステムとして要求される基礎要件でもあります。

・BSC:The Balanced Scorecard|業務評価システム:Performance Measurement System

・BSC:The Balanced Scorecard|経営者情報システム:Executive Information System

・BSC:The Balanced Scorecard|戦略的経営システム:Strategic Managemant System

Key Performance Indicator:需要業績評価指標及びKey Goal Indicator:重要目的達成指標 については、Total Quality Managemant:総合質経営及びActivity Based Costing/Activity Based Managemant:活動基準原価計算/活動基準マネジメントにより、プロセス・アクティビティ(活動)・タスク等の業務品質改善、アクティビティの価値分析・品質コスト改善を通じて導かれます。

・不動産の有効利用に関する企画及び調査並びにコンサルティング

・事業用不動産施設の開設及び移転サポート

・インターネットホームページ制作

会 社 案 内
三学不動産

診療所開設サポート

医療:医科・歯科診療所(医院)・社会福祉施設等開設の事業化サポート、マネジメントコンサルティング

 20年後の未来との関係において、2040年までの全国の各市区町村の将来推計人口の資料は、日本の少子高齢社会及び人口減少が本格的に始まり、圏域及び地域の人口構造の変化による生活本拠の場所的変化も予測され、それは二次医療圏及び一次医療圏における患者様(ペイシェント)、サービス利用者様、従業員スタッフ様の確保及び従業員スタッフ様の確保等との関係も生じます。

土地は、建物よりも個性が強いです。

参考例示:宮城県・二次医療圏と将来推計人口
  国勢調査

将来推計 

         
  2015年 2015年 2020年 2025年 2030年 2035年

2040年

(推計2015年を100とした比率)

仙南

医療圏

177,192人 175,993人 168,017人 159,606人 150,946人 142,069人

132,652人

(75.37%)

仙台

医療圏

1,528,508人 1,499,220人 1,501,460人 1,487,516人 1,463,277人 1,429,549人

1,386,041人

(92.45%)

大崎・栗原

医療圏

275,831人 272,990人 257,912人 242,465人 227,360人 212,509人

197,315人

(72.27%)

石巻・登米・気仙沼

医療圏

352,368人 357,375人 341,653人 320,534人 299,127人 277,844人

256,569人

(71.79%)

宮城県全体 2,333,899人 2,305,578人 2,269,042人 2,210,121人 2,140,710人 2,061,971人

1,972,577人

(85.55%)

 

参考例示:宮城県:将来推計人口
  国勢調査 将来推計⇒          
  2015年 2015年 2020年 2025年 2030年 2035年

2040年

(推計2015年を100とした比率)

年少人口

(0~14歳)

286,003人 287,764人 264,675人 241,213人 219,726人 205,060人

192,475人

(66.88%)

生産人口年齢1

(15~39歳)

638,304人 651,356人 596,541人 551,964人 513,768人 477,621人

445,257人

(73.32%)

生産人口年齢2

(40歳~64歳)

772,018人 773,521人 754,273人 738,789人 718,600人 683,468人

619,902人

(80.14%)

高齢者人口

(65歳以上)

558,240人 592,937人 653,553人 678,155人 688,616人 695,822人

714,943人

(120.57%)

後期高齢者人口

(75歳以上=再掲載)

294,783人 299,385人 331,974人 384,733人 421,776人 431,830人

429,396人

(143.41%)

宮城県総人口 2,333,899人 2,305,578人 2,269,042人 2,210,121人 2,140,710人 2,061,971人

1,972,577人

(85.55%)

出典:国立社会保障・人口問題研究所

ー  事業計画(例示、抜粋)  ー

1、企画調査段階

(1)市場調査:市場背景、資料収集|二次医療圏、一次医療圏 

①立地調査分析

ⅰ)地域評価

②経営理念、事業構成の設定

(2)基本条件分類:予測適正規模及び事業構成の検討・設定

①立地分析、調査に基づく検討

ⅰ)立地評価

②不動産基本条件の設定

ⅰ)事業構成

③一次試算

ⅰ)事業成立性検討

 

2、基本計画段階

(1)業務化計画:ハードウェア、ソフトウェア

①資金規模及び設計の検討・決定

ⅰ)内部要求機能

②収支計画

ⅰ)採算性検討

③運営計画

ⅰ)運営システム検討

(2)基本設計:事業構成計画、分析・評価

①基本設計作成

 

 以下、記載を割愛します。

 

※ 参考:瑕疵の発覚と住宅瑕疵担保履行法

 特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律の対象となる住宅

ア、新築住宅(建設工事完了から1年以内で、かつ、人が住んだことのないもの。認知症対応型共同生活介護や介護予防認知症対応型共同生活を行う住居(グループホーム)や、障がい者自立支援法に基づく共同生活介護を行う住居(ケアホーム)や共同生活援助を行う住居(グループホーム)、サービス付き高齢者向け住宅等も含まれる)。

イ、記載省略

ウ、記載省略

 

 

業務プロセスベースの可視化

  目的 可視化の対象
業務フロー図 業務分析の可視化 業務の一連の流れ

Failure Mode and Effects Analysis

通常の方法では予期し得ない不具合による影響解析(故障モードでは拒否反応を示す医療者もあり、表現を変えました。)

未然防止の考えに基づく業務設計 漏れ・ダブり・不具合・業務機能の質

Root Cause Analysis

根本原因分析

再発防止に基づく原因分析 業務工程、要因・主要因・原因への可視化

Quality Fanction Deployment

品質機能展開

業務への要求事項 潜在的要求、業務機能の質

 

   
 

宮城県

仙南医療圏|白石市、角田市、蔵王町、七ヶ宿町、大河原町、村田町、柴田町、川崎町、丸森町

仙台医療圏|仙台市(青葉区、宮城野区、若林区、太白区、泉区)、塩釜市、名取市、多賀城市、岩沼市、富谷市、亘理町、山元町、松島町、七ヶ浜町、利府町、大和町、大郷町、大衡村

大崎・栗原医療圏|栗原市、大崎市、色麻町、加美町、涌谷町、美里町

石巻・登米・気仙沼医療圏|石巻市、気仙沼市、登米市、東松島市、女川町、南三陸町

 

 

 

新築建物等課税標準価格認定基準

 建物を新築する場合における新築建物等課税標準価格認定基準表のサンプルです。

 1平方メートル単価は、各法務局の管轄により異なります。

新築建物等課税標準価格認定基準表(※サンプル 仙台法務局管内)

(基準年度:平成27年度)(1平方メートル単価・単位:円)

  木 造

れんが造

コンクリートブロック造

軽量鉄骨造 鉄骨造 鉄筋コンクリート造 鉄骨鉄筋コンクリート造
居宅 8万4千 9万3千 10万4千 12万1千
共同住宅 8万 9万3千 10万4千 12万1千
旅館・料亭・ホテル
店舗・事務所・百貨店・銀行 7万 6万5千 8万5千
劇場・病院 8万1千
公衆浴場
工場・倉庫・市場 3万8千 4万1千 7万 7万3千
土蔵
附属家 4万1千 4万4千 7万6千 7万9千

※ 本基準により難い場合は、類似する建物との均衡を考慮し個別具体的に認定することとする。

※ 参考資料

1、都道府県庁所在地における住宅地平均価格(単位:円/㎡)

仙台市 平成29年公示平均価格 8万200円/㎡

    平成28年公示平均価格 7万5100円/㎡

2、都道府県庁所在地における商業地最高価格(単位:円/㎡)

仙台市 平成29年公示最高価格 282万円/㎡

    平成28年公示最高価格 248万円/㎡

3、宮城県 主な市の人口数・世帯数、並びに地価平均変動率及び地点数内訳

人口数・世帯数

・仙台市(108万人、50万4千世帯、1世帯あたり2.1人)

・石巻市(14万7千人、6万1千世帯、1世帯あたり2.4人)

・気仙沼市(人口:6万5千人、2万6千世帯、1世帯あたり2.5人)

・名取市(7万7千人、2万9千世帯、1世帯あたり2.6人)

・大崎市(13万3千人、5万世帯、1世帯あたり2.6人)

 

(1)住宅地 平成29年

市町村名 前年地価平均変動率 上昇地点 横ばい地点 下落地点 総継続地点数
宮城県全体 +2.4% 284 53 64 401
仙台市 +4.0% 206 215
石巻市 +0.3% 11 11 24
気仙沼市 +0.7%
名取市 +2.5% 12 15
大崎市 -1.1% 12

(2)商業地 平成29年

市町村名 前年地価平均変動率 上昇地点 横ばい地点 下落地点 総継続地点数
宮城県全体 +4.7% 95 13 29 137
仙台市 +9.0% 72 74
石巻市 +1.1% 12
気仙沼市 +0.8%
名取市 +2.4%
大崎市 -2.6%

合同会社三学不動産 所属団体

・公益社団法人全国宅地建物取引業協会連合会

・公益財団法人東日本不動産流通機構会員

・公益社団法人全国宅地建物取引業保証協会

・公益社団法人宮城県宅地建物取引業協会

・宅地建物取引業免許 宮城県知事

 

合同会社 三学不動産 代表者:大西啓貴 保有資格、受講歴

・経営品質協議会 認定セルフアセッサーJQAC21869/(公益社団)日本生産性本部

・宅地建物取引士 登録(東京)第240639(H18年度宅地建物取引主任者試験合格)

・既存住宅アドバイザー(首都圏既存住宅流通推進協議会)

・医科 医療事務

・医療機関等を対象とした特別管理産業廃棄物管理責任者(感染性産業廃棄物)

/(公益社団)日本医師会及び(公益財団)日本産業廃棄物処理振興センター

・行政書士試験合格者(行政書士登録抹消) (H21年度行政書士試験合格)

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・仙台市地下鉄東西線「宮城野通駅」 南1出入口より徒歩6分

目印の施設として、アパヴィラホテル仙台駅五橋様、東横インホテル仙台駅西口中央様、ANAホリデイイン仙台様、みやぎ生協・新寺店様の近くです。

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医療:医科・歯科診療所・社会福祉施設開発(老人福祉施設等、介護保険施設等)・調剤薬局開設サポート、土地・建物契約、事務所、不動産価格査定、開業立地調査分析・購入価格精査/ TQM:総合質経営、ABC/ABM:活動基準原価計算/活動基準マネジメント、BSC:バランスドスコアカード、知的資産経営