三学不動産 ライフアシスト【お客様のライフステージの移行による、住環境と社会基盤・ロケーション(立地)探しアシスト】
 不動産売買:土地・建物のご相談、現地調査に基づく不動産価格査定、不動産の媒介(仲介)・重要事項説明内容調査、不動産売買の契約代理
 土地・一戸建住宅・中古分譲マンション(区分建物)売却・購入の相談・仲介・契約代理、相続・遺贈等での不動産活用の相談 等


 弊社、宅地建物取引業務は、お客様・ご家族様が欲するライフスタイル(又は御社ビジネススタイル)と社会基盤との関わり方に近づけるために不動産の購入又は売却を考える、お客様のビジョン(展望)と個別性の強い資産である権利義務関係の承継を、不動産売買契約という成果物に向けてアシストします。(弊社が考える、宅地建物取引業と建設業との違い)
 

診療所開設サポート

住まい購入・住み替え売却の仲介・契約の代理

例示:不動産取引における売買契約では、

① 売主様(所有者)の側による査定に基づく売り出し価格を決定するまでには、

・売却する理由・動機の明確化

・当事者の実在性(虚無人の排除)

・権利義務関係の整理

・担保権者(抵当権者、根抵当権者等)との関係で、債務の残額と売却価格によっては、別途、任意売却による手続が必要になるかも・・・

・隠れた瑕疵の有無等

・土地売買・戸建て住宅売買では、隣地との境界に争いがないか?

・相続による不動産において、当該不動産が共同相続されている場合には、他の共同相続人を含めた全員が売却する意思が必要

・その他

 

② 買主様の側においては、

・購入を考えた理由・動機の明確化

・借入金及びその金利の完済に向けて無理なく支払い続けられる返済金額(並びに事業用施設であれば、持続的発展させるうえでの人件費・経費等の支払金額)の目安

・建物であれば、その建物は新耐震基準か否か?

・ハザードマップと照合しながらの現地確認 

・環境・交通手段その他の調査項目に基づいて、法令上の制限、事実上の制限、価格、資金計画・融資返済計画(金利、返済方法:元金均等返済or元利均等返済)

・各手数料(媒介(仲介)手数料関係(仲介手数料、契約書に貼付する収入印紙)、登記費用関係(土地家屋調査士、司法書士、法務局への登録免許税)、税金:不動産取得税、都市計画税、固定資産税、事業用不動産の場合は消費税・・・)

・各保険への加入(生命保険、損害保険)

・各契約の締結・権利関係の設定(抵当権、根抵当権、賃貸借、動産質権 等)に対する精査

・その他

宅地建物取引事業者が行う不動産売買の媒介(仲介)には、
・不動産を売りたい売却希望の所有者様を媒介する元付業者  
・不動産を買いたい購入希望者様を媒介する客付業者     
それぞれ利害の異なる人達を示す不動産業界用語が存在します。
媒介契約イメージ

売主側の仲介事業者と買主側の仲介事業者とが別となって不動産取引の交渉を行うため、
売主様と買主様の「対等」な関係を望める。

 

媒介契約イメージ

宅地建物取引事業者1社だけで、売主様及び買主様の両方の媒介を行うケース。
不動産業界用語で「両手取引」

Q&A(出典:国税庁 消費税のあらまし)

Q:私は個人で事業を営んでいます。この度、自宅と店舗を売却しましたが、これらは消費税の課税対象となるのでしょうか?

A:消費税の課税対象となる取引は、事業者が事業として行う取引です。したがって、消費者の立場で行う自宅の売却は課税対象となりませんが、店舗の売却は事業者が事業として行う取引ですので課税の対象となります。

 

参考1:資産の譲渡とは? 資産の貸付とは?

 資産の譲渡とは、売買や交換等の契約により、資産の同一性を保持しつつ、他人に権利を移転すること。

有形資産=棚卸資産、機械装置、建物など

無形資産=商標権、特許権など

 資産の貸付とは、賃貸借や消費貸借等の契約により、資産を他の者に貸付け、使用させる一切の行為をいう。「資産を他の者に使用させる」とは、不動産、動産、無体財産権その他の資産を他の者に使用させること。

参考2:消費税の非課税となる国内取引

税の性格から消費税の課税対象とする事に馴染まないもの

(1)土地(土地の上に存在する権利を含む)の譲渡及び貸付け(一時的に使用させる場合等を除く)

①「土地の上に存する権利」とは、地上権(空中地上権を含む)、土地の賃借権、地役権、永小作権等の土地の使用収益に関する権利をいう(鉱業権、土石採取権及び温泉利用権は消費税の課税対象となる)。

②「一時的に使用させる場合等」とは、土地の貸付期間が1月に満たない場合及び建物、駐車場その他の施設利用に伴って土地が使用される場合をいう(テニスコートや野球場等の貸付けは消費税の課税対象となる)。

③土地(非課税)と建物(課税)を一括譲渡した場合には、土地と建物のそれぞれの対価の額を合理的に区分する。

 

不動産取引(売買・賃貸借)の媒介契約には、3つの態様があります。

1、一般媒介契約

2、専任媒介契約

3、専属専任媒介契約

 

媒介契約:3つの類型
  一般媒介契約 専任媒介契約 専属専任媒介契約

契約の仕組み

他の事業者への依頼

重ねての媒介依頼をできる

(宅建業法)

重ねての媒介依頼はできない

(宅建業法)

重ねての媒介依頼はできない

(宅建業法)

契約の仕組み

自己発見取引

認められる

(宅建業法)

認められる

(宅建業法)

認められない

(宅建業法)

有効期間

3ヶ月以内

(国土交通省告示:標準媒介契約約款)

3ヶ月以内

(宅建業法)

3ヶ月以内

(宅建業法)

事業者の義務

契約の相手方の積極的探索義務

任意

指定流通機構への登録を約束した場合は、その登録義務を負う

(標準媒介契約約款)

7日以内に指定流通機構への登録義務がある

(宅建業法)

注意:上記7日以内の範囲内で媒介依頼者と合意した期間があれば、その期間内に登録義務を負う

(標準媒介契約約款)

5日以内に指定流通機構への登録義務がある

(宅建業法)

注意:上記5日以内の範囲内で媒介依頼者と合意した期間があれば、その期管内に登録義務を負う

(標準媒介契約約款)

事業者の義務

業務処理状況の報告義務

2週間に1回以上の報告義務を負う

(宅建業法)

注意:上記の範囲内で依頼者と合意した期間があれば、その頻度で文書又は電子メールの方法による報告義務を負う

(標準媒介契約約款)

1週間に1回以上の報告義務を負う

(宅建業法)

注意:上記の範囲内で依頼者と合意した期間があれば、その頻度で文書又は電子メールの方法による報告義務を負う

(標準媒介契約約款)

 

三学不動産 ー 業務案内 ー

・宅地建物取引業免許

ⅰ)土地・建物の不動産売買契約(購入・売却)の代理・媒介(仲介)・賃貸借契約の代理・媒介(仲介)

  不動産契約における重要事項説明

・不動産の有効利用に関する企画及び調査並びにコンサルティング

・事業用不動産施設の開設及び移転サポート

・経営コンサルティング業

・インターネットホームページ制作

ご 案 内

三学不動産 ライフアシスト・ビジネスアシスト
不動産査定調査、相談、仲介、契約代理
不動産売買仲介:住み替え売却・住まい購入の仲介】
ライフステージの移行による住環境・ロケーション探しのアシスト
合同会社 三学不動産 宮城県仙台市若林区新寺

チサンマンション

022-355-9844

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