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三学不動産 医療施設・社会福祉施設等、不動産の任意売却

 不動産の「売却」と「任意売却」、このページでは「任意売却」についてのご説明になります(法律用語の解説は省略しております)。

 不動産の任意売却と選択肢には、リスクファクター(risk factor:危険因子)の顕在化による、自己が望まない事であっても、そこに至るまでの個別の事由が内在しています。

※ 例えば、診療所又は病院の経営形態が個人事業主である契約上の債務者の方において、

ⅰ)死亡によるもの

ⅱ)事業環境の変化による業績悪化によるもの

ⅲ)大病によるもの

ⅳ)交通事故に遭い受傷された被害者の方において、後遺症の残存、医学的他覚所見及び受傷機転に基づいた後遺障害の認定又は高次機能障害などにより、従前と同一の業務が出来なくなってしまった

ⅴ)交通事故の加害者となってしまい、被害者への多額の損害賠償責任を負ってしまった

ⅵ)犯罪に巻き込まれてしまい、外因性のショックによって引き起こされた心への影響 等

 

 抵当権又は根抵当権などの担保物権が設定されている不動産について、不動産所有者の意思により当該不動産を取引市場で売買が成立しても、金銭債務とされている元金の返済及び利息の支払い債務の一部が残る事があります。

 但し、これだけを取り上げて、担保不動産を売却しても金銭債務の返済の一部が残ってしまう全ての不動産売却の全てを、不動産の任意売却とする事はありません。

 不動産の任意売却の概念について、その根拠は独立行政法人住宅金融支援機構様のガイドラインに理解する事ができます(独立行政法人金融支援機構様を通じて、独立行政法人福祉医療機構様から借り入れをしている場合には、独立行政法人福祉医療機構様を含みます)。

 そこには、「全額繰上償還請求」という文言があります。

 債務者の方には、民法の規定に基づき「期限の利益」という法的に認められた権利を有しております。

 しかし、債務者の方が何らかの事由によって金銭債務の返済が滞り、債権者からの請求を受け、その状態が一定期間継続した後、債務者としての「期限の利益」を失った状態にあれば、債権者としては自己が有する金銭債権の残りの全額について「一括回収」する事を目的とする手続に移ります。

 

 期限の利益を失い、全額繰上償還請求に基づき、金銭債務を担保するための抵当権の設定又は根抵当権の設定を根拠として、

ⅰ)裁判所の手続において、民事執行法に基づく不動産強制競売の手続を選択する。

ⅱ)裁判所が関与せずに、「売買」契約という法律行為に則り、担保不動産を不動産取引市場を通じて土地・建物の売買契約の成立を目指す。

 それは、当事者の意思によって決められます。

・不動産の任意売却は、金銭債権債務の目的物である担保不動産の売買契約が成立する事によって、元金の返済及び利息の支払い債務の一部を返済するために行われる法律行為です。そのために売買契約である法律行為に則り、不動産取引市場を通じて土地・建物の売買契約締結を目指すものであって、不動産の権利関係の調査、利害関係人による承諾、不動産の評価等を要求されます。(※売買契約を債権者に対して秘密裡に行う詐害行為(民法424条)は許されません。)

・役員及び社員(出資者)の金銭的責任:不動産の任意売却を実施する原因となった金銭債務につき、経営形態として、個人事業主としての金銭債務ですか? 法人としての金銭債務ですか? 金銭的責任の範囲をご確認ください。(※法人の場合であっても、法人の代表者として連帯保証契約等を締結していませんか?)

・不動産の任意売却は「売買契約」という法律行為ですので、売却希望不動産に対する「買主」が現れなければ、売買契約は成立しません。

 

Q&A(出典:国税庁 消費税のあらまし)

Q:私は個人で事業を営んでいます。この度、自宅と店舗を売却しましたが、これらは消費税の課税対象となるのでしょうか?

A:消費税の課税対象となる取引は、事業者が事業として行う取引です。したがって、消費者の立場で行う自宅の売却は課税対象となりませんが、店舗の売却は事業者が事業として行う取引ですので課税の対象となります。

 

参考1:資産の譲渡とは?資産の貸付とは?

 資産の譲渡とは、売買や交換等の契約により、資産の同一性を保持しつつ、他人に権利を移転すること。

有形資産=棚卸資産、機械装置、建物など

無形資産=商標権、特許権など

 資産の貸付とは、賃貸借や消費貸借等の契約により、資産を他の者に貸付け、使用させる一切の行為をいう。「資産を他の者に使用させる」とは、不動産、動産、無体財産権その他の資産を他の者に使用させること。

参考2:消費税の非課税となる国内取引

税の性格から消費税の課税対象とする事に馴染まないもの

(1)土地(土地の上に存在する権利を含む)の譲渡及び貸付け(一時的に使用させる場合等を除く)

①「土地の上に存する権利」とは、地上権(空中地上権を含む)、土地の賃借権、地役権、永小作権等の土地の使用収益に関する権利をいう(鉱業権、土石採取権及び温泉利用権は消費税の課税対象となる)。

②「一時的に使用させる場合等」とは、土地の貸付期間が1月に満たない場合及び建物、駐車場その他の施設利用に伴って土地が使用される場合をいう(テニスコートや野球場等の貸付けは消費税の課税対象となる)。

③土地(非課税)と建物(課税)を一括譲渡した場合には、土地と建物のそれぞれの対価の額を合理的に区分する。

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