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Webサイト作成管理者 代表者 大西啓貴
経営品質協議会 認定セルフアセッサー
宅地建物取引士

三学不動産 医療社会福祉施設開設支援事業部

 事業用施設において、不動産は経営資源であり、その投資範囲と総額の決定は、経営判断です。

 クライアント様の感心にある「施設開業の立地には、どのような事を考えればよいのか?」に対して、弊社では「患者様(ペイシェント)・サービス利用者様に、お越し頂くときからご自宅へお帰りいただくまでの安全、その要件を含めて考えませんか?」と、伝えています。

 20年後の未来との関係において、2040年までの全国の各市区町村の将来推計人口資料(参考:宮城県 二次医療圏と将来推計人口資料 出典:国立社会保障・人口問題研究所)は、日本の少子高齢社会及び人口減少時代が本格的に始まり、圏域及び地域の人口構造の変化による生活本拠の場所的変化も予測され、それは二次医療圏及び一次医療圏における患者様(ぺーシェント)・サービス利用者様、従業員スタッフ様の確保等とも関係が生じるため、医療施設・社会福祉施設等、開設の事業化の具現化につき、トップダウンにより組織の舵取りを行う経営責任者様の立場において、ご自身の組織マネジメントにおける方針及び事業展望と地方自治体の行政政策にも意識を向ける必要があると考えます。

 医療事業・社会福祉事業等、事業を開業する、スタートした事業を持続的発展させる、融資を受けて施設開業等の事業資金とする借入金及びその利息を完済させるという目的からも繋がりますが、不動産には圏域及び地域の将来推計人口及び人口流動によって、地方自治体における街路築造工事・新しく土地区画整理事業等による都市計画の街並み形成の影響をも受けながら存在する「資産価値」という側面、並びに事業用不動産であれば「経済的利益貢献」の高い施設機能への増進をも含み、出資者・契約関係者等によるステークホルダー・利害関係者の影響を受けます。

 事業施設開業プロジェクトでは、出資者・契約関係者等によるステークホルダー・利害関係者の存在、及び不動産を抜きにはできず、経営資源を取得・整備するにあたり、事業展望・ガバナンス・組織マネジメントの方針を反映した、俯瞰で全体をまとめる能力・役割が必要になります。

 医療施設・社会福祉施設等(介護老人福祉施設、有料老人ホーム等)における経営主体と医薬品、医療機器等の品質、有効性及び安全性の確保等に関する法律(薬機法:参考・調剤薬局、GMP、GQP・GVP等)の適用を受ける経営主体とでは、個人事業主又は医療法人・社会福祉法人・会社等の別を問わず、ガバナンスのあり方だけでなく、例えば融資制度において、独立行政法人として融資制度を実施している際には経営主体の事業内容以外にも行政庁による根拠の違いが融資実施機関の違いとなって存在します。

・独立行政法人福祉医療機構様 → 厚生労働省

・独立行政法人住宅支援機構様 → 国土交通省

 

 医療行為及び老人福祉・介護等の医療・社会福祉の理論及び事実に基づいた業務オペレーションがあるように、土地・建物・道路などの不動産契約に関わる法律上の制限・事実上の制限・契約の理論及び事実に基づいた業務オペレーション、並びに事業者として経営資源に基づく業務プロセス品質等のマネジメントにも理論があります。

 例えば、不動産取引における売買契約では、

① 売主様(所有者)の側による査定に基づく売り出し価格

・当事者の実在性(虚無人の排除)

・権利義務関係の整理

・担保権者(抵当権者、根抵当権者)との関係で、債務の残額と売却価格によっては、別途、任意売却による手続が必要になるかも・・・

・隠れた瑕疵の有無等

・土地売買・既存建物売買では、隣地との境界に争いがないか?

② 買主様の側において、自らの組織マネジメントにおける方針及び事業展望を考慮のうえ、

・借入金及びその利息の完済に向けて無理なく支払い続けられる返済金額(及び事業を持続的発展させるうえでの人件費・経費等の支払金額)の目安

・環境・交通手段その他の調査項目に基づいて、法令上の制限、事実上の制限、価格、資金計画・融資返済計画(金利・利息の返済方法:元金均等返済or元利均等返済)

・各手数料(媒介(仲介)手数料関係(仲介手数料、契約書に貼付する収入印紙)、登記費用関係(土地家屋調査士、司法書士、法務局への登録免許税)、税金:不動産取得税、都市計画税、固定資産税、事業用不動産の場合は消費税・・・)

・各契約の締結、権利関係の設定(抵当権、根抵当権、賃貸借、動産質権 等)に対する精査

、ハザードマップ、農地の場合は農業委員会による許可が必要 その他

・現在、契約中の不動産関係の清算 ・・・

 

 装置産業という側面を併せ持つ医療施設・介護施設等においては、事業化の具現策に向けた計画の初期段階から土地・建物の不動産及び医療機器などの有形固定資産を含めた検討及び立地分析を含めた調査の比率が大きく、また、個人のプライバシーの確保、感染性廃棄物を含む産業廃棄物保管場所等を含み、施設開業した後から増築・減築・場所の移転など簡単にはできないため、事業構成の検討を誤ってしまうと、事業の採算性において収益の回収が難しくなります。

 検討は組織マネジメントの構築において、業務プロセスを構成するアクティビティという無形の活動の定義の明確化及びそれらの品質・予算管理に基づく予算コストと実際コストの差額の原因調査などの継続的改善に対しても求められますが、事業計画・返済計画だけでは見えない実際のコストが増加する事により利益を減少させ、このような視点も含めて、医療施設・社会福祉施設等、事業所開業プロジェクトでは俯瞰で全体をまとめる能力・役割も必要になります。

 

経営資源を取得・整備するにあたり、土地は建物よりも個性が強いです。

参考例示:宮城県・二次医療圏と将来推計人口
  国勢調査

将来推計 

         
  2015年 2015年 2020年 2025年 2030年 2035年

2040年

(推計2015年を100とした比率)

仙南

医療圏

177,192人 175,993人 168,017人 159,606人 150,946人 142,069人

132,652人

(75.37%)

仙台

医療圏

1,528,508人 1,499,220人 1,501,460人 1,487,516人 1,463,277人 1,429,549人

1,386,041人

(92.45%)

大崎・栗原

医療圏

275,831人 272,990人 257,912人 242,465人 227,360人 212,509人

197,315人

(72.27%)

石巻・登米・気仙沼

医療圏

352,368人 357,375人 341,653人 320,534人 299,127人 277,844人

256,569人

(71.79%)

宮城県全体 2,333,899人 2,305,578人 2,269,042人 2,210,121人 2,140,710人 2,061,971人

1,972,577人

(85.55%)

 

参考例示:宮城県・将来推計人口
  国勢調査 将来推計⇒          
  2015年 2015年 2020年 2025年 2030年 2035年

2040年

(推計2015年を100とした比率)

年少人口

(0~14歳)

286,003人 287,764人 264,675人 241,213人 219,726人 205,060人

192,475人

(66.88%)

生産人口年齢1

(15~39歳)

638,304人 651,356人 596,541人 551,964人 513,768人 477,621人

445,257人

(73.32%)

生産人口年齢2

(40歳~64歳)

772,018人 773,521人 754,273人 738,789人 718,600人 683,468人

619,902人

(80.14%)

高齢者人口

(65歳以上)

558,240人 592,937人 653,553人 678,155人 688,616人 695,822人

714,943人

(120.57%)

後期高齢者人口

(75歳以上=再掲載)

294,783人 299,385人 331,974人 384,733人 421,776人 431,830人

429,396人

(143.41%)

宮城県総人口 2,333,899人 2,305,578人 2,269,042人 2,210,121人 2,140,710人 2,061,971人

1,972,577人

(85.55%)

出典:国立社会保障・人口問題研究所

ー  事業計画(例示、抜粋)  ー

1、企画調査段階

(1)市場調査:市場背景、資料収集|二次医療圏、一次医療圏 

①立地調査分析

ⅰ)地域評価

例示:ルート、地域特性、代替施設 ~

②経営理念、事業構成の設定

例示:投資総額の想定、回収期間、施設グレード

(2)基本条件分類:予測適正規模及び事業構成の検討・設定

①立地分析、調査に基づく検討

ⅰ)立地評価

例示:交通状況、社会環境、日影、気象条件 ~

②不動産基本条件の設定

ⅰ)事業構成

③一次試算

ⅰ)事業成立性検討

例示:標準コストによる試算、投資総額の設定(レベル:荒) ~

   ↓

投資総額は、経営判断である。

 

2、基本計画段階

(1)業務化計画:ハードウェア、ソフトウェア

①資金規模及び設計の検討・決定

ⅰ)内部要求機能

②収支計画

ⅰ)採算性検討

③運営計画

ⅰ)運営システム検討

(2)基本設計:事業構成計画、分析・評価

①基本設計作成

 

 以下、記載を割愛します。

 

※ 参考:瑕疵の発覚と住宅瑕疵担保履行法

特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律の対象となる住宅

ア、新築住宅(建設工事完了から1年以内で、かつ、人が住んだことがないもの。)

認知症対応型共同生活介護や介護予防認知症対応型共同生活介護を行う住居(グループホーム)や、障がい者自立支援法に基づく共同生活介護を行う住居(ケアホーム)や共同生活援助を行う住居(グループホーム)、サービス付き高齢者向け住宅等もこれに含まれる。

イ、記載省略

ウ、記載省略

 

業務プロセスベースの可視化

  目的 可視化の対象
業務フロー図 業務分析の可視化 業務の一連の流れ

Failure Mode and Effects Analysis

通常の方法では予期し得ない不具合による影響解析(故障モードでは拒否反応を示す医療者もあり、表現を変えました。)

未然防止の考えに基づく業務設計 漏れ・ダブり・不具合・業務機能の質

Root Cause Analysis

根本原因分析

再発防止に基づく原因分析 業務工程、要因・主要因・原因への可視化

Quality Fanction Deployment

品質機能展開

業務への要求事項 潜在的要求、業務機能の質

 

 

1、医科(一般)・歯科診療所施設・社会福祉施設等の開業・移転に向けて

(1)医療組織・社会福祉組織としての経営方針の策定

経営責任者として自分が大切にしたい規範(創り上げたい・提供したい価値観)、及びその下位概念である事業構成との関係に基づき、金融機関等から融資を受けて担保物権の設定をしてまで、施設開業・移転をする理由の明確化のブラッシュアップをします。

事業計画書類を誰に対して開示するのか、その意味を理解する必要があります。

これまでに築き上げてきた(又はこれから築き上げる)人的資産、構造資産、関係資産との関係性の方向性を検討します。

 

ー 人的資産・構造資産・関係資産:3つの分類 ー
人的資産 従業員の退職に伴って失われる資産(例示:ノウハウ、技術・高いレベルでの経験、経営責任者としての経営判断能力 等)
構造資産 従業員が退職しても企業内に残り続ける資産(例示:システム、ブランド力、利益を生み出す仕組み 等)
関係資産 企業活動における対外的関係に付随する全ての資産(例示:来院の患者様、取引先・金融機関等との信頼に基づく関係性 等)

事業計画実施の関係者、ご家族様との話し合いに基づく合意形成

医療法人及び医薬品・医療機器・調剤薬局等の会社であれば、事業の承認に関する規則の有無・内容の確認に基づき、プロジェクトのスタート

事業施設の開業・移転体制構築案のトレース

ⅰ)圏域、地域等の影響を受けながら存在する、不動産という「資産価値」の理解

ⅱ)事業用不動産として、経済的利益貢献の高い施設機能への増進

ⅲ)不動産施設に求める主観的要素及び客観的要素の条件設定

例示

・心地よさ(amenity)と空間(space)への要求水準

・特殊エリア及び設備の必要性の有無

手術室と気圧との関係性、感染症病棟と気圧との関係性

血液:洗浄廃水・透析廃液と下水道制限(根拠:廃棄物の処理及び清掃に関する法律)

・必要とする水量

ⅳ)事業継続計画(Business Continuity Planning)

新しく事業施設を移転開設することによって、退職する人員はあるか?

※公的資格者:看護師・パラメディカル(paramedical)、医科・歯科医療事務、感染性産業廃棄物管理責任者(公的資格者要件あり)、医療機関での防火管理者(公的資格者要件あり) 等

・施設基準:パラメディカルの体制及び医療事務(診療点数規則)との関係に基づく施設基準に対する体制整備

・構造設備基準:医療事業施設に対する構造設備基準規則(※医療施行規則第3章 病院、診療所及び助産所の構造設備 第16条)

経営責任者としての経営判断を要求されます。

・現在、不動産施設・テナントを賃借中であれば、その賃貸借契約の合意解除に関する内容

・損害保険契約等の各種契約内容の変更事項(異動手続・通知義務)

・開業計画・事業計画の準備における地域情報調査

例示

ⅰ)身体の不調があってご来院された患者様が、無事にお帰りを頂ける場所的条件であるか?

ⅱ)地震ハザードマップ、液状化ハザードマップ等の確認

参考 H20.病院経営管理指標(外部リンク)
 

地域医療情報システム(Japan Medical Analysis Platform):日本医師会 (外部リンク)

宮城県

仙南医療圏|白石市、角田市、蔵王町、七ヶ宿町、大河原町、村田町、柴田町、川崎町、丸森町

仙台医療圏|仙台市(青葉区、宮城野区、若林区、太白区、泉区)、塩釜市、名取市、多賀城市、岩沼市、富谷市、亘理町、山元町、松島町、七ヶ浜町、利府町、大和町、大郷町、大衡村

大崎・栗原医療圏|栗原市、大崎市、色麻町、加美町、涌谷町、美里町

石巻・登米・気仙沼医療圏|石巻市、気仙沼市、登米市、東松島市、女川町、南三陸町

 

 

 

新築建物等課税標準価格認定基準

 建物を新築する場合における新築建物等課税標準価格認定基準表のサンプルです。

 1平方メートル単価は、各法務局の管轄により異なります。

新築建物等課税標準価格認定基準表(※サンプル 仙台法務局管内)

(基準年度:平成27年度)(1平方メートル単価・単位:円)

  木 造

れんが造

コンクリートブロック造

軽量鉄骨造 鉄骨造 鉄筋コンクリート造 鉄骨鉄筋コンクリート造
居宅 8万4千 9万3千 10万4千 12万1千
共同住宅 8万 9万3千 10万4千 12万1千
旅館・料亭・ホテル
店舗・事務所・百貨店・銀行 7万 6万5千 8万5千
劇場・病院 8万1千
公衆浴場
工場・倉庫・市場 3万8千 4万1千 7万 7万3千
土蔵
附属家 4万1千 4万4千 7万6千 7万9千

※ 本基準により難い場合は、類似する建物との均衡を考慮し個別具体的に認定することとする。

建物並びに業種別の主な償却資産の例示(一部):財務省令より

建物

鉄骨鉄筋コンクリート造、鉄筋コンクリート

事務所用(50年)、住居用(47年)、病院用のもの(39年)、店舗用のもの(39年)、工場(作業場を含む。)用又は倉庫用のもの(用途により異なる)

建物

木造

事務所用(24年)、住宅用(22年)、病院用のもの(17年)、店舗用のもの(22年)、飲食店用のもの(20年)、ホテル・旅館用のもの(17年)
共通業種 路面舗装(10年又は15年)、門・扉(15年)、広告設備(3年、5年、10年又は20年 設備の種類により異なる)、基礎の無い物置(7年又は10年)、受変電・自家用発電設備(15年)、賃借人(テナント)が施した内装・造作(10年又は15年)、壁掛け型のルームエアコン(6年)

医業、歯科医業

(診療所・病院)

医療機器:消毒殺菌用機器(4年)、手術機器(5年)、血液透析又は血漿交換用機器(7年)、調剤機器(6年)、歯科診療ユニット(7年)、光学検査機器(ファイバースコープ、6年) 等
一般事務(事務所) ロッカー(15年)、キャビネット(15年)、パソコン(4年又は5年)、コピー機(5年)、金庫(20年) 等

不動産取引に係る諸費用内訳の例示

不動産取得時
契約締結時 印紙税(契約書類印紙代) 建築工事請負、売買契約書の金額による
登記申請時 登録免許税(所有権保存登記、所有権移転登記) 固定資産税評価額により異なる
同上 表示登記申請手数料 土地家屋調査士により異なる
同上 所有権登記申請手数料(所有権保存登記、所有権移転登記) 司法書士により異なる
不動産取得時 不動産取得税 固定資産税評価額により異なる
不動産媒介(仲介)時 不動産仲介手数料

宅地建物取引業者

物件価格×3%+6万円 上限

消費税

土地家屋調査士、司法書士への登記申請代理手数料

宅地建物取引業者への不動産仲介手数料

登記申請手数料×8%

仲介手数料(税抜き)×8%

 

金銭消費貸借等手続時
利用時 印紙税(契約書類印紙代) 融資金額による
同上 事務手数料 定額、融資額の一定割合等、金融機関により異なる
同上 ローン保証料

融資額、返済期間により異なる

同上

火災保険料

地震保険特約料

不動産の所在地、被保険建物の構造、保険契約期間により異なる
同上 団信特約料 融資金額、返済期間、保証内容により異なる
同上 登録免許税(抵当権設定、根抵当権設定) 融資金額により異なる
同上 登記申請代理手数料 司法書士により異なる

 

※以下、割愛します。

消防法令上、防火管理が義務付けられている防火対象物

消防法令上、防火管理が義務付けられている防火対象物

・防火管理責任者要件を満たす者の設置及び届出

・防火対象物使用開始届出

① 特定防火対象物

特定防火対象物

収容人員30人以上の施設

例示

料理店(風適法)、飲食店(食品衛生法)、物品販売店舗、旅館・ホテル、病院、診療所、助産所、老人福祉施設、有料老人ホーム 等

収容人員10人以上の施設

例示

主として、要介護状態にある者又は重度の障がい者等が入所する施設、認知症高齢者グループホーム 等

 

② 非特定防火対象物

非特定防火対象物
収容人員50人以上の施設

例示

下宿、共同住宅、工場、作業場、倉庫、事務所(※要件確認)、新築工事の建築物 等

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チサンマンション

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電話受付時間:9:00~17:30(ご来社 要予約)
定休日:土曜・日曜・祝日

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