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 医療社会福祉施設開設支援事業部

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〒984-0051 宮城県仙台市若林区新寺1-6-8

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事業化支援|医療:一般診療所(医院)・歯科診療所・社会福祉施設等開業サポート、マネジメントコンサルティング
 Total Quality Managemant:総合質経営  Activity Based Costing/Activity Based Managemant:活動基準原価計算/活動基準マネジメント
 Intellecutual Assets Managemant:知的資産経営

宅地建物取引業免許:土地・建物の不動産売買契約(購入・売却)・不動産賃貸借契約の代理・媒介(仲介)

三学不動産 医療社会福祉施設開設支援事業部
Webサイト作成管理者:代表者 大西啓貴(経営品質協議会認定セルフアセッサー、宅地建物取引士)

 2040年までの各市区町村の将来推計人口資料は、日本の少子高齢社会及び人口減少が本格的に始まり、圏域及び地域の人口構造の変化による生活本拠の場所的変化も予測され、二次医療圏及び一次医療圏における患者様(ペイシェント)・サービス利用者様及び従業員スタッフ様の確保との関係も生じます。

 20年後の未来との関係において、医療施設・社会福祉施設等開設の事業化具現策につき、経営責任者様として、ご自身の組織マネジメントにおける事業経営の方針及び展望と地方自治体の行政政策との関係にも意識をお持ち願います。

 不動産には、圏域及び地域の将来推計人口及び人口流動によって、地方自治体における都市計画の街並み形成の影響を受けながら存在する「資産価値」という側面、並びに事業用不動産であれば「経済的利益貢献」の高い施設機能への増進をも含みます。

診療所開設サポート

三学不動産

事業化支援:一般診療所(医院)・歯科診療所・社会福祉施設等開設サポート

マネジメントコンサルティング

宅地建物取引業免許:土地・建物の売買契約(購入・売却)・賃貸借契約の代理・媒介(仲介)

 

ー 業務内容 ー

・宅地建物取引業免許

ⅰ)土地・建物の不動産売買契約(購入・売却)・賃貸借契約の代理・媒介(仲介)

  不動産契約における重要事項説明

・経営コンサルティング業

ⅰ)知的資産経営 Intellectual Assets Management

ⅱ)事業継続計画 Business Continuity Planning 

ⅲ)総合質経営 Total Quality Management

※ 補足:Activity Based Costing/Activity Based Managemant:活動基準原価計算/活動基準マネジメント及びTotal Quality Managemantは、BSC:バランスドスコアカードの中身である3つのシステムとして要求される基礎要件でもあります。

・BSC:The Balanced Scorecard|業務評価システム:Performance Measurement System

・BSC:The Balanced Scorecard|経営者情報システム:Executive Information System

・BSC:The Balanced Scorecard|戦略的経営システム:Strategic Managemant System

・不動産の有効利用に関する企画及び調査並びにコンサルティング

・事業用不動産の開設・移転サポート

・インターネットホームページ制作

 

 医療:医科・歯科診療所(医院)・社会福祉施設等開業サポート、マネジメントコンサルティング

 2040年までの全国の各市区町村の将来推計人口の資料は、日本の少子高齢社会及び人口減少時代が本格的に始まり、圏域及び地域の人口構造の変化による生活本拠の場所的変化も予測されるため、それは二次医療圏及び一次医療圏における患者様(ペイシェント)及びサービス利用者様との関係も生じます。

 20年後の未来との関係において、診療施設・社会福祉施設等の開業に向けた事業化の具現策にも影響を受けるため、事業経営責任者様として、ご自身の組織マネジメントの事業経営の方針及び展望と地方自治体の行政政策との関係にも意識を向ける必要があります。

 不動産には、圏域、地域の将来推計人口及び人口の流動などによって、地方自治体における都市計画の街並み形成の影響を受けながら存在する「資産価値」という側面、並びに事業用不動産であれば「経済的利益貢献」の高い施設機能への増進をも含みます。

土地は、建物よりも個性が強いです。

宮城県・二次医療圏と将来推計人口
  国勢調査

将来推計 

         
  2015年 2015年 2020年 2025年 2030年 2035年

2040年

(推計2015年を100とした比率)

仙南

医療圏

177,192人 175,993人 168,017人 159,606人 150,946人 142,069人

132,652人

(75.37%)

仙台

医療圏

1,528,508人 1,499,220人 1,501,460人 1,487,516人 1,463,277人 1,429,549人

1,386,041人

(92.45%)

大崎・栗原

医療圏

275,831人 272,990人 257,912人 242,465人 227,360人 212,509人

197,315人

(72.27%)

石巻・登米・気仙沼

医療圏

352,368人 357,375人 341,653人 320,534人 299,127人 277,844人

256,569人

(71.79%)

宮城県全体 2,333,899人 2,305,578人 2,269,042人 2,210,121人 2,140,710人 2,061,971人

1,972,577人

(85.55%)

 

宮城県:将来推計人口
  国勢調査 将来推計⇒          
  2015年 2015年 2020年 2025年 2030年 2035年

2040年

(推計2015年を100とした比率)

年少人口

(0~14歳)

286,003人 287,764人 264,675人 241,213人 219,726人 205,060人

192,475人

(66.88%)

生産人口年齢1(15~39歳) 638,304人 651,356人 596,541人 551,964人 513,768人 477,621人

445,257人

(73.32%)

生産人口年齢2(40歳~64歳)

772,018人 773,521人 754,273人 738,789人 718,600人 683,468人

619,902人

(80.14%)

高齢者人口(65歳以上)

558,240人 592,937人 653,553人 678,155人 688,616人 695,822人

714,943人

(120.57%)

後期高齢者人口

(75歳以上=再掲載)

294,783人 299,385人 331,974人 384,733人 421,776人 431,830人

429,396人

(143.41%)

宮城県総人口 2,333,899人 2,305,578人 2,269,042人 2,210,121人 2,140,710人 2,061,971人

1,972,577人

(85.55%)

出典:国立社会保障・人口問題研究所

 

 不動産には、圏域、地域の将来推計人口及び人口の流動などによって、地方自治体における都市計画の街並み形成の影響を受けながら存在する「資産価値」という側面、並びに事業用不動産であれば「経済的利益貢献」の高い施設機能への増進をも含みます。

 装置産業という側面を併せ持つ医療施設においては、事業化の具現策に向けた計画の初期段階から土地・建物の不動産及び医療機器などの有形固定資産を含めた検討及び調査の比率が大きく、開業した後からの建物の増築・減築・場所の移転などを簡単にはできないため、事業構成の検討を誤ってしまうと、事業の採算性において収益の回復が難しくなります。      医療施設・社会福祉施設等(老人福祉施設等、介護保険施設等、障がい福祉サービス事業所等、児童福祉施設等)開設により事業化を実施する事業者様におかれましては、

※ 自らの組織マネジメントにおける事業経営の方針及び展望を表現する経営責任者様として、「コンプライアンスを含めた体制整備」を創って行くために、

関係者・ご家族様との話し合いに基づく合意形成を得て、

・求める人材確保の方向性を設定し、

・不動産に求める主観的要素及び客観的要素の条件を設定し、

・事業化計画、並びに直接部門及び間接部門における業務プロセスベースの可視化を行い、

・資金計画作成(設備費用及び諸経費、運転費用等)により金融機関から審査及び承認を得たうえで、元金の返済及び利息の支払いの約束と共に融資実行を受け、かつ、「資産」に対する抵当権、根抵当権及び質権などの担保物権の設定契約を行ってまで事業施設を開業・移転する理由の明確化をブラッシュアップして行きます。

 その理由は、経営品質がもたらす影響は、事業用不動産施設への要求事項をも左右するためです。

 

※補足:建物に関する瑕疵の発覚と特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律(住宅瑕疵担保履行法)

対象となる住宅

ⅰ)新築建物(建設工事完了から1年以内、かつ、人が住んだ事が無いもの)には、認知症対応型共同生活介護、介護予防認知症対応型共同生活介護を行う住居(グループホーム)、障がい者自立支援法に基づく共同生活介護を行う住居(ケアホーム)、サービス付き高齢者向け住宅等もこれに含まれる。

 

ー  事業計画(例示、抜粋)  ー

1、企画調査段階

(1)市場調査:市場背景、資料収集|二次医療圏、一次医療圏 

①立地調査分析

ⅰ)地域評価

②経営理念、事業構成の設定

(2)基本条件分類:予測適正規模及び事業構成の検討・設定

①立地分析、調査に基づく検討

ⅰ)立地評価

②不動産基本条件の設定

ⅰ)事業構成

③一次試算

ⅰ)事業成立性検討

 

2、基本計画段階

(1)業務化計画:ハードウェア、ソフトウェア

①資金規模及び設計の検討・決定

ⅰ)内部要求機能

②収支計画

ⅰ)採算性検討

③運営計画

ⅰ)運営システム検討

(2)基本設計:事業構成計画、分析・評価

①基本設計作成

 

 以下、記載を割愛します。

 

業務プロセスベースの可視化

  目的 可視化の対象
業務フロー図 業務分析の可視化 業務の一連の流れ

Failure Mode and Effects Analysis

通常の方法では予期し得ない不具合による影響解析(故障モードでは拒否反応を示す医療者もあり、表現を変えました。)

未然防止の考えに基づく業務設計 漏れ・ダブり・不具合・業務機能の質

Root Cause Analysis

根本原因分析

再発防止に基づく原因分析 業務工程、要因・主要因・原因への可視化

Quality Fanction Deployment

品質機能展開

業務への要求事項 潜在的要求、業務機能の質

 

1、医科(一般)・歯科診療所施設・社会福祉施設等の開業・移転に向けて

(1)医療組織・社会福祉組織としての経営方針の策定

経営責任者として自分が大切にしたい規範(創り上げたい・提供したい価値観)、及びその下位概念である事業構成との関係に基づき、金融機関から融資を受けて担保物権の設定をしてまで、施設開業・移転をする理由の明確化のブラッシュアップをします。

事業計画書類を誰に対して開示するのか、その意味を理解する必要があります。

これまでに築き上げてきた(又はこれから築き上げる)人的資産、構造資産、関係資産との関係性の方向性を検討します。

 

ー 人的資産・構造資産・関係資産:3つの分類 ー
人的資産 従業員の退職に伴って失われる資産(例示:ノウハウ、技術・高いレベルでの経験、経営責任者としての経営判断能力 等)
構造資産 従業員が退職しても企業内に残り続ける資産(例示:システム、ブランド力、利益を生み出す仕組み 等)
関係資産 企業活動における対外的関係に付随する全ての資産(例示:来院の患者様、取引先・金融機関等との信頼に基づく関係性 等)

事業計画実施の関係者、ご家族様との話し合いに基づく合意形成

医療法人及び医薬品・医療機器・調剤薬局等の会社であれば、事業の承認に関する規則の有無・内容の確認に基づき、プロジェクトのスタート

事業施設の開業・移転体制構築案のトレース

ⅰ)圏域、地域等の影響を受けながら存在する、不動産という「資産価値」の理解

ⅱ)事業用不動産として、経済的利益貢献の高い施設機能への増進

ⅲ)不動産施設に求める主観的要素及び客観的要素の条件設定

例示

・心地よさ(amenity)と空間(space)への要求水準

・特殊エリア及び設備の必要性の有無

手術室と気圧との関係性、感染症病棟と気圧との関係性

血液:洗浄廃水・透析廃液と下水道制限(根拠:廃棄物の処理及び清掃に関する法律)

・必要とする水量

ⅳ)事業継続計画(Business Continuity Planning)

新しく事業施設を移転開設することによって、退職する人員はあるか?

※公的資格者:看護師・パラメディカル(paramedical)、医科・歯科医療事務、感染性産業廃棄物管理責任者(公的資格者要件あり)、医療機関での防火管理者(公的資格者要件あり) 等

・施設基準:パラメディカルの体制及び医療事務(診療点数規則)との関係に基づく施設基準に対する体制整備

・構造設備基準:医療事業施設に対する構造設備基準規則(※医療施行規則第3章 病院、診療所及び助産所の構造設備 第16条)

経営責任者としての経営判断を要求されます。

・現在、不動産施設・テナントを賃借中であれば、その賃貸借契約の合意解除に関する内容

・損害保険契約等の各種契約内容の変更事項(異動手続・通知義務)

・開業計画・事業計画の準備における地域情報調査

例示

ⅰ)身体の不調があってご来院された患者様が、無事にお帰りを頂ける場所的条件であるか?

ⅱ)地震ハザードマップ、液状化ハザードマップ等の確認

参考 H20.病院経営管理指標(外部リンク)
 

地域医療情報システム(Japan Medical Analysis Platform):日本医師会 

(外部リンク)

宮城県

仙南医療圏|白石市、角田市、蔵王町、七ヶ宿町、大河原町、村田町、柴田町、川崎町、丸森町

仙台医療圏|仙台市(青葉区、宮城野区、若林区、太白区、泉区)、塩釜市、名取市、多賀城市、岩沼市、富谷市、亘理町、山元町、松島町、七ヶ浜町、利府町、大和町、大郷町、大衡村

大崎・栗原医療圏|栗原市、大崎市、色麻町、加美町、涌谷町、美里町

石巻・登米・気仙沼医療圏|石巻市、気仙沼市、登米市、東松島市、女川町、南三陸町

 

 

 

建物並びに業種別の主な償却資産の例示(一部):財務省令より

建物

鉄骨鉄筋コンクリート造、鉄筋コンクリート

事務所用(50年)、住居用(47年)、病院用のもの(39年)、店舗用のもの(39年)、工場(作業場を含む。)用又は倉庫用のもの(用途により異なる)

建物

木造

事務所用(24年)、住宅用(22年)、病院用のもの(17年)、店舗用のもの(22年)、飲食店用のもの(20年)、ホテル・旅館用のもの(17年)
共通業種 路面舗装(10年又は15年)、門・扉(15年)、広告設備(3年、5年、10年又は20年 設備の種類により異なる)、基礎の無い物置(7年又は10年)、受変電・自家用発電設備(15年)、賃借人(テナント)が施した内装・造作(10年又は15年)、壁掛け型のルームエアコン(6年)
医業、歯科医業 医療機器:消毒殺菌用機器(4年)、手術機器(5年)、血液透析又は血漿交換用機器(7年)、調剤機器(6年)、歯科診療ユニット(7年)、光学検査機器(ファイバースコープ、6年) 等
一般事務(事務所) ロッカー(15年)、キャビネット(15年)、パソコン(4年又は5年)、コピー機(5年)、金庫(20年) 等

不動産取引に係る諸費用内訳の例示

不動産取得時
契約締結時 印紙税(契約書類印紙代) 建築工事請負、売買契約書の金額による
登記申請時 登録免許税(所有権保存登記、所有権移転登記) 固定資産税評価額により異なる
同上 表示登記申請手数料 土地家屋調査士により異なる
同上 所有権登記申請手数料(所有権保存登記、所有権移転登記) 司法書士により異なる
不動産取得時 不動産取得税 固定資産税評価額により異なる
不動産媒介(仲介)時 不動産仲介手数料

宅地建物取引業者

物件価格×3%+6万円 上限

消費税

土地家屋調査士、司法書士への登記申請代理手数料

宅地建物取引業者への不動産仲介手数料

登記申請手数料×8%

仲介手数料(税抜き)×8%

 

金銭消費貸借等手続時
利用時 印紙税(契約書類印紙代) 融資金額による
同上 事務手数料 定額、融資額の一定割合等、金融機関により異なる
同上 ローン保証料

融資額、返済期間により異なる

同上

火災保険料

地震保険特約料

不動産の所在地、被保険建物の構造、保険契約期間により異なる
同上 団信特約料 融資金額、返済期間、保証内容により異なる
同上 登録免許税(抵当権設定、根抵当権設定) 融資金額により異なる
同上 登記申請代理手数料 司法書士により異なる

 

※以下、割愛します。

消防法令上、防火管理が義務付けられている防火対象物

消防法令上、防火管理が義務付けられている防火対象物

・防火管理責任者要件を満たす者の設置及び届出

・防火対象物使用開始届出

① 特定防火対象物

特定防火対象物

収容人員30人以上の施設

例示

料理店(風適法)、飲食店(食品衛生法)、物品販売店舗、旅館・ホテル、病院、診療所、助産所、老人福祉施設、有料老人ホーム 等

収容人員10人以上の施設

例示

主として、要介護状態にある者又は重度の障がい者等が入所する施設、認知症高齢者グループホーム 等

 

② 非特定防火対象物

非特定防火対象物
収容人員50人以上の施設

例示

下宿、共同住宅、工場、作業場、倉庫、事務所(※要件確認)、新築工事の建築物 等

手術室の廃水を消毒せずに、下水道にそのまま流してもよいか?

 廃棄物の処理及び清掃に関する法律において、産業廃棄物としての血液には、汚泥(凝固した血液)と、廃アルカリ(凝固していない廃血液)に分類されています。根拠:政令別表第一の4、政令別表第二

 以前、医師の書かれた論文の一部に、(血液の量は記載されていませんでしたが)手術によって生じる患者の血液を下水道に流すことは出来るのだろうか? という疑問を示されていました。

 その論文を読み、まず、私が反応したのは「水質汚濁防止法」でした。 

 環境省では、感染性産業廃棄物などを規定している廃棄物の処理及び清掃に関する法律(通称:廃棄物処理法)と同じく、「水質汚濁防止法」という法令が存在します。

 水質汚濁防止法で定める特定施設(水質汚濁防止法施行令別表第1)には、番号68の2として「病院」も含まれています。

 要件は下記のとおりです。

番号68の2

病院(医療法(昭和23年法律第250号)第1条の5第1項に規定するものをいう。以下同じ。)で病床数が300以上に設置される設備であって、次にかかげるもの。

イ ちゅう房施設

ロ 洗浄施設

ハ 入浴施設

 水質汚濁防止法では、手術によって生じる血液について下水道に流す事を認めていないのが分かります。

 

 次に、血液に対する「下水道法」の制限の確認ですが、ここでは省略します(下水道法ではPCBやカドミウム、六価クロムその他の環境基準が定められています)。

 

 更に、「廃棄物の処理及び清掃に関する法律」(通称:廃棄物処理法)による感染性産業廃棄物の確認になりますが、廃棄物処理法に関する解説では、血液そのものではなく、「血液の混じった洗浄廃水」という例示となっています。

 廃棄物処理法では、感染性産業廃棄物の判断要件として、

①「形状の観点」 ②「排出場所の観点」 ③「感染症の種類の観点」

によって、これら3つの要件を満たす必要があるとされています。

(※ 感染性産業廃棄物の判断フローの要件に基づく知識は必須です。参考:H21.5改訂、H24.5改訂

 

 感染性産業廃棄物の判断について、大阪市が公表している内容は分かり易いものでしたので、以下、引用いたします。

Q 手術室の廃水を消毒せずに、そのまま下水道に放流してもよいか?

A マニュアルに示す感染性産業廃棄物の判断フローでは、「排出場所の観点」から、次の排出場所において治療、検査等に使用された後、排出されたものを感染性廃棄物としている。

1、感染性病床

2、手術室、緊急外来室、集中治療室、分娩室

3、検査室

 上記の排出場所で発生する廃棄物には、感染性病原体が含まれ又はそのおそれがあるため、血液等の付着の程度や廃棄物の形状、性状の違いにかかわりなく感染性廃棄物とする。例えばい、手術室で発生する血液の混じった洗浄廃水は、産業廃棄物の廃酸又は廃アルカリ(中性の場合は、廃酸と廃アルカリの混合物に該当する。上記の排出場所で発生する廃水(例示:手術室の洗浄廃水、透析室の透析廃液)であって、下水道に排出しているものについても、「特別管理一般廃棄物及び特別管理産業廃棄物の処分又は再生の方法として環境大臣が定める方法(平成4年厚生省告示第194号)に定める「肝炎ヴィルスに有効な薬剤又は加熱による方法で消毒する方法」に準じた消毒処理を行い感染性を失わせる事が望まれます。

 このため、現在、上記の排出場所で発生する廃水であって、感染性病原体が含まれ又はそのおそれがあるものを消毒せずに下水道に排出している場合にあっては、今後の施設設備計画の中で、当該廃水を分流させて消毒処理を行う事が望まれる。

合同会社 三学不動産 代表者:大西啓貴 保有資格、受講歴

・経営品質協議会 認定セルフアセッサーJQAC21869/(公益社団)日本生産性本部

・宅地建物取引士(東京)第240639

・既存住宅アドバイザー(首都圏既存住宅流通推進協議会、東北地区中古住宅流通推進協議会)

・医科 医療事務

・医療機関等を対象とした特別管理産業廃棄物管理責任者

/(公益社団)日本医師会及び(公益財団)日本産業廃棄物処理振興センター

・行政書士試験合格者(行政書士登録抹消)

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合同会社 三学不動産

所属団体
公益社団法人全国宅地建物取引業協会連合会
公益社団法人全国宅地建物取引業保証協会
公益財団法人東日本不動産流通機構会員
公益社団法人宮城県宅地建物取引業協会
宅建業免許:宮城県知事

医療:医科・歯科診療所・病院・社会福祉施設等(老人福祉施設等、介護保険施設等、障がい福祉サービス事業所等、児童福祉施設等)・調剤薬局開設サポート、土地・建物契約、事務所/ TQM:総合質経営、ABC/ABM:活動基準原価計算/活動基準マネジメント、BSC、知的資産経営