中古住宅購入の減税制度

住宅ローン控除制度概要、住宅ローン減税制度概要

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 弊社、宅地建物取引業務は、お客様・ご家族様が欲するライフスタイル(又は御社ビジネススタイル)と社会基盤との関わり方に近づけるために不動産の購入又は売却を考える、お客様のビジョン(展望)と個別性の強い資産である権利義務関係の承継を、不動産売買契約という成果物に向けてアシストします。(弊社が考える、宅地建物取引業と建設業との違い)
 

住宅ローン控除対象となる住宅の主な要件
新築住宅

・住宅取得後6ヵ月以内に入居し、引き続き住んでいること。

・平成28年度税制改正により、非居住者期間中に住宅の新築もしくは取得又は増改築等を行った場合についても、当該制度を適用できる事となった。

・家屋の床面積が50㎡以上であること。

・床面積の2分の1以上が、専ら自己の住居の用に供されるものであること。

・控除を受ける年の合計所得金額が3,000万円以下であること。但し、退職金など一時的に多額の収入が有り、その年1年間の合計所得が3,000万円を超えると、その年は住宅ローン控除が受けられず、また、この1年分は繰り延べされない。

・民間金融機関、住宅金融支援機構等の住宅ローン等を利用していること。

中古住宅

(※新築住宅の要件のほかに)

※新築住宅の要件の他に

・その家屋の取得の日以前20年以内(マンション等の耐火建築物については25年以内)に建築されたものであること。但し、地震に対する安全上必要な構造方法に関する技術的基準、又はこれに準ずるものに適合し、その要件を満たしていれば建築後の上記年数に制限はない。もしも要件を満たしていない場合でも、取得後に耐震改修工事を施工し、耐震基準に適合している事が証明される事を要する。

・建築後、使用された事がある家屋。

増改築

・自己所有家屋で、自己居住の用に供しているものの増改築等であること。

・増改築等をした後の家屋の床面積が50㎡以上であること。

・増築、改築、大規模の修繕、大規模の模様替えの工事であること。区分所有部分の床、階段又は壁の過半について行う一定の修繕又は模様替えの工事であること。

・家屋のうち、居室、調理室、浴室、便所、洗面所、納戸、玄関又は廊下の一室の床又は壁の全部について施工する修繕又は模様替えの工事であること。

・地震に対する一定の安全基準に適合させるための修繕又は模様変えである事につき一定の証明がされたものであること。

・バリアフリー改修工事、省エネ改修工事につき、一定の証明がされたものであること。

・増改築等の工事費用が100万円を超えるものであること。

・自己の居住の用に供される部分の工事費用の額が、増改築等の工事費用総額の2分の1以上であること。

 

 

中古住宅購入に係る減税制度 その2

(1)住宅ローン減税制度

 自己居住の用に供するために住宅の新築、取得、増改築等を行った場合、住宅ローン等の年末残高の1%が、10年間にわたって所得税額から控除されます。

 住宅ローン減税制度を適用できるのは合計所得金額が3,000万円以下の人ですが、その前提には、居住した年及びその前後の2年間(通年5年間)居住用の財産の3,000万円の特別控除等の特例を受けていないことが求められます。

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取引形態 控除対象借入限度額 控除期間 控除率 最大控除額
個人間売買 2,000万円 10年間 1% 200万円
業者販売(※) 4,000万円 10年間 1% 400万円

※消費税対象物件に適合しますが、土地は消費税が非課税であり、建物にかかる部分のみです。

 

(2)住宅ローン減税制度における「住宅等」の要件

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住居の要件

取得後6ヶ月以内に住居し、原則として年末までに住み続けること

(一旦住居した後、転勤などによって引っ越した場合であっても、再入居すれば、再入居の年以降、控除を再開することができるケースがありますので、最寄りの税務署へご確認ください。)

住宅の要件① 床面積が50㎡以上で、かつ床面積の2分の1以上が自己居住用
住宅の要件② 取得する住宅が中古住宅の場合、次のいずれかを満たす住宅
  ②-1:木造・非耐火建築物・・・築築後経過年数20年以内
  ②-2:マンション・耐火建築物・・・築後経過年数25年以内
住宅の要件③ 同一生計の親族等から購入したものではない住宅であること

 

(3)住宅ローンの要件

・返済期間が10年以上のもの

・住宅の建物を取得等するために借りた住宅ローン又は住宅の建物・敷地・リフォームにかかる借入金で一体として借り入れたもの

・銀行、信用金庫、農業協同組合、住宅金融支援機構、地方公共団体、給与所得者の使用者(社内融資)等、所定の者からの借入金であること

・勤務先からの融資では、金利が市場金利を勘案して定められたもの(1%)以上であるもの

・親族や役員をしている会社などからの借入金は、対象外

 

(4)所得税から控除しきれない場合は、住民税から控除

 住宅ローン減税の最大控除額(年末のローン残高の1%)まで所得税が控除されない方については、「当該年分の所得税の課税総所得金額等の5%(上限9.75万円※)」を上限として、個人住民税から控除されます。

(5)住宅の引き渡し後、自ら耐震改修工事を行えばローン減税の適用に

 上記(2)に示された住宅ローン減税の築後年数要件を超えた住宅であっても、下記のいずれかの要件を満たすことにより住宅ローン減税の適用を受けることができます。

①耐震基準適合証明書

 築後年数要件を超える住宅でも新耐震基準を満たすものは、住宅ローン減税の対象となり、その住宅が新耐震基準を満たしていることを証明する書類に「耐震基準適合証明書」があります。

「耐震基準適合証明書」の取得について、

・マンションの場合は管理会社又はマンション管理組合に問い合わせますが、但し、耐震改修工事済みマンションは圧倒的に少なく、マンションでの耐震基準適合証明書取得については困難であるとされています。

・木造一戸建住宅の場合は、取得者自ら耐震改修工事を行うことで、耐震基準適合証明書を取得することができます。

 耐震性が担保されていない中古住宅の購入をご検討されているお客様は、自ら耐震改修工事を行い、住宅ローン減税の対象とすることを勧められています。

②既存住宅売買瑕疵(かし)保険の付保

 上記(2)に示された築後年数要件を超える住宅で、既存住宅売買瑕疵(かし)保険が付保されていれば住宅ローン減税の対象となります。

 既存住宅売買瑕疵(かし)保険の付保については、引き渡しまでに完了させておく必要があり、売主に所有権がある間に、瑕疵保険調査及び瑕疵保険是正工事などを行う必要があります。

③住宅の引き渡し後、自ら耐震改修工事を行えば住宅ローン減税の適用に

 H25年度までは「耐震基準適合証明書の発行」も「瑕疵保険の付保」も、購入した不動産の「引き渡しまでに」完了させる必要がありました。

 H26年度以降は、「引き渡し後、自ら耐震改修工事を行い、耐震基準適合証明書を発行」した場合でも住宅ローン減税の対象となります

 耐震性が担保されていない中古住宅の購入をご検討されているお客様は、自ら耐震改修工事を行い、住宅ローン減税の対象とすることを勧められています。

耐震基準適合証明書のメリット

耐震基準適合証明書で買主が受けられるメリットには、

①住宅ローン減税

②法務局への不動産登記申請(権利の登記)における登録免許税の減額

③不動産取得税の減額

※ 税制の軽減措置を受けるための築年数要件が緩和されるため、築20年以上の木造住宅や築25年以上のマンションでも、上記の軽減措置を受けられます。

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